Haus verkaufen trotz Kredit: was die Bank verlangt

Einen Kredit mit fester Zinsbindung dürfen Sie als Verbraucher vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben (§ 500 Abs. 2 BGB¹). Der Verkauf des belasteten Hauses gilt als solches Interesse; das Gesetz nennt ihn beim gleichlautenden Kündigungsrecht für Darlehen mit Grundschuld ausdrücklich (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB²). Ist der Kredit kein Verbraucherdarlehen, kündigen Sie mit drei Monaten Frist, frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung (§ 490 Abs. 2, § 488 Abs. 3 BGB²).

Sagen Sie Ihrer Bank früh Bescheid. Sie muss Ihnen dann unverzüglich auf Papier oder per E-Mail mitteilen, ob Sie vorzeitig zurückzahlen dürfen, welchen Betrag Sie schulden und wie hoch die Entschädigung ist; ihre Annahmen muss sie offenlegen (§ 493 Abs. 5 BGB⁴).

Der Käufer zahlt erst, wenn die Löschung Ihrer Grundschuld gesichert ist.6 Ihre Bank kann die Löschungsunterlagen dem Notar mit einer Treuhandauflage geben: Er darf sie dann erst verwenden, wenn der Betrag gezahlt ist, den die Bank für die Freigabe verlangt. Was die Löschung kostet und was die Bank dafür nicht berechnen darf, steht im Ratgeber Grundschuld löschen: Kosten. Den ganzen Ablauf nach dem Notartermin zeigt der Ratgeber Hausverkauf.

Wenn der Kaufpreis nicht reicht

Sie schulden dem Käufer ein Haus ohne Ihre Grundschuld (§§ 433, 435 BGB⁷). Reicht der Kaufpreis nicht für Restschuld und Entschädigung, müssen Sie den Fehlbetrag aus eigenem Geld beisteuern, damit Ihre Bank die Grundschuld freigibt. Klären Sie das vor dem Notartermin mit Ihrer Bank, denn ohne gesicherte Löschung wird der Kaufpreis nicht fällig.

Tragen Sie die Zahlen aus dem Schreiben Ihrer Bank ein: den Ablösebetrag ohne Entschädigung und die Vorfälligkeitsentschädigung. Unter Kosten gehören Ihre Ausgaben für den Verkauf, etwa Maklerprovision und Löschung der Grundschuld. Der Rechner zieht alles vom Kaufpreis ab. Die Startwerte sind ein Beispiel.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ersatz für den Schaden, der Ihrer Bank unmittelbar durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Verlangen darf sie nur einen angemessenen Betrag und nur, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt noch einen festen Zins schulden (§ 502 Abs. 1 BGB³).

Wie die Bank rechnet

Nach einer vom Bundesgerichtshof anerkannten Methode vergleicht die Bank die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung noch gezahlt hätten, mit dem Ertrag, den sie aus dem zurückgezahlten Geld in sicheren Kapitalmarktanlagen erzielt. Von der Differenz zieht sie ab, was sie an Risiko- und Verwaltungskosten spart, und zinst das Ergebnis auf den Tag der Rückzahlung ab (BGH, XI ZR 27/00⁸). Je höher Ihr Vertragszins über dem heutigen Zins liegt und je länger die Zinsbindung noch läuft, desto höher wird die Entschädigung.

Für welchen Zeitraum

Ersetzen müssen Sie den Zinsschaden nur bis zum Ende der Zinsbindung. Die Obergrenze ist der Tag, zu dem Sie frühestens ohne Entschädigung kündigen könnten: zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung plus sechs Monate Frist. Vereinbarte Sondertilgungen, die Sie noch hätten leisten dürfen, verkürzen die Rechnung; eine Klausel, die sie ausklammert, ist unwirksam (BGH, XI ZR 388/14⁹).

Keine feste Obergrenze

Die Grenzen von 1 % und 0,5 % der Rückzahlung gelten nur für andere Verbraucherkredite, nicht für Immobilienkredite (§ 502 Abs. 3 BGB³). Lassen Sie sich die Berechnung deshalb schriftlich geben; die Bank muss ihre Annahmen offenlegen (§ 493 Abs. 5 BGB⁴).

Die Berechnung prüfen

Mit dem Schreiben Ihrer Bank können Sie vier Punkte selbst nachsehen:

• Endet der berechnete Zeitraum spätestens mit Ihrer Zinsbindung und nicht später als zehn Jahre und sechs Monate nach der Auszahlung?
• Sind Sondertilgungen berücksichtigt, die Ihr Vertrag erlaubt?
• Hat die Bank ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen?
• Ist der Betrag auf den Tag der Rückzahlung abgezinst?

Fehlt einer dieser Punkte, fragen Sie bei der Bank nach. Sie muss ihre Annahmen nachvollziehbar offenlegen (§ 493 Abs. 5 BGB⁴).

Wann die Bank nichts verlangen darf

• wenn Sie mit dem Geld aus einer Versicherung zurückzahlen, die Sie laut Kreditvertrag zur Absicherung abschließen mussten
• wenn der Vertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung nur unzureichend angibt (§ 502 Abs. 2 BGB³)
• wenn Sie ohnehin ohne Entschädigung kündigen können, wie im nächsten Abschnitt beschrieben

Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig, mindert die Entschädigung Ihren Gewinn. Wie das gerechnet wird, steht im Ratgeber Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Diese Kündigungsrechte stehen im Gesetz und lassen sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 BGB⁵). Für den Verkauf heißt das: Endet Ihre Zinsbindung bald, lohnt ein Blick in den Kalender. Vereinbaren Sie mit dem Käufer, dass der Kaufpreis erst nach dem Ende der Zinsbindung gezahlt wird, und kündigen Sie rechtzeitig, dann zahlen Sie keine Entschädigung.

Die zehn Jahre beginnen mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit dem Vertrag. Haben Sie später einen neuen Zins oder eine neue Laufzeit vereinbart, etwa bei einer Anschlussfinanzierung, zählt der Tag dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB⁵). Zahlen Sie nach dem Wirksamwerden der Kündigung nicht binnen zwei Wochen zurück, gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB⁵). Stimmen Sie den Zahltag des Käufers deshalb mit Ihrer Kündigung ab.

Was Sie konkret tun

1. Suchen Sie im Kreditvertrag das Ende der Zinsbindung, den Tag der vollständigen Auszahlung und Ihre Sondertilgungsrechte heraus.
2. Fragen Sie Ihre Bank schriftlich nach dem Ablösebetrag und der Entschädigung zu einem bestimmten Tag.
3. Prüfen Sie, ob Sie ohne Entschädigung kündigen können oder bald können.
4. Legen Sie den Zahltag im Kaufvertrag so, dass er zu Ihrer Kündigung passt.
5. Klären Sie einen möglichen Fehlbetrag vor dem Notartermin.

Sicherheit tauschen statt ablösen

Kaufen Sie ein neues Haus, können Sie von Ihrer Bank verlangen, die Grundschuld auf das neue Haus zu tauschen, statt den Kredit abzulösen. Voraussetzung: Die neue Grundschuld sichert die Bank genauso gut ab, Sie tragen alle Kosten des Tauschs, und die Bank hat keine Nachteile bei Verwaltung oder Verwertung. Der Kredit läuft dann unverändert weiter, eine Entschädigung fällt nicht an (BGH, XI ZR 398/02¹⁰).

Kredit an den Käufer übertragen

Der Käufer kann Ihren Kredit übernehmen, wenn Ihre Bank zustimmt. Ohne ihre Genehmigung ist die Übernahme unwirksam (§ 415 BGB¹¹). Die Bank prüft dafür den Käufer wie einen neuen Kunden.

Behalten statt verkaufen

Ist die Entschädigung hoch und die Zinsbindung bald zu Ende, kann es sich lohnen, das Haus bis dahin zu vermieten. Was dabei auf Sie zukommt, vergleicht der Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten?