Haus verkaufen oder vermieten?

Die Frage hat keine allgemeine Antwort, aber drei Bedingungen, an denen sie sich entscheidet: ob ein Verkauf heute steuerfrei ist, ob die Miete nach Kosten genug abwirft und ob Sie die Arbeit eines Vermieters übernehmen wollen oder abgeben.

Eher verkaufen

• Sie wohnen seit dem Kauf oder seit spätestens 31. Dezember des vorletzten Jahres selbst darin oder haben vor mehr als zehn Jahren gekauft: Der Verkauf ist jetzt steuerfrei.
• Sie brauchen das Geld, etwa für eine neue Wohnung oder um einen Kredit abzulösen.
• Das Haus braucht bald größere Reparaturen, die Sie nicht vorfinanzieren wollen.

Eher vermieten

• Ein Verkauf wäre jetzt steuerpflichtig, und die zehn Jahre sind bald um.
• Die Miete deckt nach allen Kosten mehr als das, was Ihnen das Geld aus einem Verkauf anderweitig brächte.
• Sie wollen später selbst wieder einziehen oder das Haus vererben.

Was beide Wege kosten

Beim Verkauf tragen Sie in der Regel Ihren Anteil an der Maklerprovision und die Löschung Ihrer Grundschuld, läuft noch ein Kredit, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Was davon auf Sie zukommt, zeigt der Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit. Beim Vermieten zahlen Sie laufend für Reparaturen und Verwaltung und tragen das Risiko von Mietausfall und Leerstand. Einen gültigen Energieausweis brauchen Sie in beiden Fällen: Kauf- wie Mietinteressenten müssen ihn spätestens bei der Besichtigung sehen (§ 80 Abs. 4, 5 GModG¹³).

Was beim Verkauf eines bereits vermieteten Hauses gilt, steht im Ratgeber Hausverkauf.

Ein Haus, das Sie seit dem Kauf selbst bewohnen, verkaufen Sie auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG¹). Vermieten Sie es nach dem Auszug, geht diese Ausnahme meist verloren: Ein späterer Verkauf ist dann steuerpflichtig, bis zehn Jahre seit Ihrem Kaufvertrag vergangen sind.

Die Ausnahme vom 1. Januar

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im ganzen Vorjahr und im Jahr davor mindestens am 31. Dezember selbst darin gewohnt haben. Vermieten Sie danach im Verkaufsjahr, schadet das nicht.2 Ziehen Sie also im Januar aus, müssen Sie noch im selben Kalenderjahr verkaufen. Ein Leerstand oder eine Vermietung im Vorjahr kostet die Steuerfreiheit.

Ein Beispiel

Sie haben am 15. Mai 2019 gekauft und bis Juni 2026 selbst darin gewohnt. Verkaufen Sie noch 2026, ist das steuerfrei, auch wenn Sie ab Juli vermieten. Verkaufen Sie erst 2027 oder 2028, ist der Gewinn steuerpflichtig, denn 2026 haben Sie nicht mehr das ganze Jahr selbst darin gewohnt. Ab dem 16. Mai 2029 sind die zehn Jahre um, dann ist der Verkauf wieder steuerfrei.

Miete und Abschreibung

Mieteinnahmen versteuern Sie als Einkünfte aus Vermietung (§ 21 EStG³). Kosten wie Zinsen, Reparaturen und die jährliche Abschreibung auf das Gebäude ziehen Sie ab; die Abschreibung beträgt bei Häusern, die zwischen 1925 und 2022 fertig wurden, 2 % der Gebäudekosten im Jahr (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG³). Verkaufen Sie später innerhalb der zehn Jahre, erhöhen genau diese Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG¹). Wie viel Steuer dann anfällt, rechnet der Ratgeber Wie hoch ist die Spekulationssteuer? auf den Tag genau.

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Wert des Hauses × 100
• Rendite nach Kosten = (Jahreskaltmiete − Kosten, die Sie selbst tragen) ÷ Wert des Hauses × 100

Die Bruttomietrendite sagt wenig, solange die Kosten fehlen. Als Wert setzen Sie ein, was Sie beim Verkauf heute bekämen. Denn wer vermietet, lässt dieses Geld im Haus. Zu den Kosten, die Sie selbst tragen, gehört alles, was Sie nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen können, etwa Reparaturen, Verwaltung und Rücklagen für Leerstand. Zinsen für einen Kredit rechnen Sie hier nicht ein, sie gehören in den Vergleich unten.

Ein Beispiel mit den Startwerten des Rechners: 1.250 € Kaltmiete im Monat sind 15.000 € im Jahr. Bei einem Wert von 400.000 € ergibt das 3,75 % brutto. Tragen Sie selbst 3.000 € Kosten im Jahr, bleiben 12.000 €, also 3,0 % nach Kosten und vor Steuern.

Der Kipppunkt ist ein Vergleich: Liegt die Rendite nach Kosten unter dem, was Ihnen das Geld aus einem Verkauf anderweitig bringen würde, spricht die Zahl für den Verkauf. Lösen Sie mit dem Erlös einen Kredit ab, bringt Ihnen dieser Teil des Geldes so viel, wie Sie an Kreditzinsen sparen. Liegt sie darüber, spricht sie fürs Vermieten, sofern Sie die Arbeit übernehmen wollen.

• Sie halten das Haus während der Mietzeit in einem bewohnbaren Zustand und zahlen die Reparaturen (§ 535 Abs. 1 BGB⁷).
• Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten rechnen Sie jährlich ab, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach können Sie nichts mehr nachfordern, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB⁸).
• Kündigen dürfen Sie nur mit berechtigtem Interesse, etwa wenn Sie das Haus für sich oder Ihre Familie brauchen (§ 573 BGB⁹), und mit den Fristen aus der Tabelle (§ 573c BGB⁹).

Später selbst einziehen oder leer verkaufen

Wollen Sie nach einigen Jahren selbst wieder einziehen, können Sie den Mietvertrag von vornherein befristen. Den Grund, die eigene Nutzung, müssen Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 BGB⁹). Für einen Verkauf ohne Mieter gibt es diesen Weg nicht: Eine Kündigung, um besser verkaufen zu können, setzt erhebliche Nachteile voraus (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB⁹).

Später doch verkaufen

Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen, übernimmt der Käufer den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB¹⁰). Was dabei zu beachten ist, erklärt der Ratgeber Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen.

Die laufende Arbeit können Sie abgeben, etwa an mich: Ich vermiete und verwalte auch. Was eine Mietverwaltung übernimmt, steht im Ratgeber für Vermieter.

Beim geerbten Haus kommen zwei Regeln dazu. Die Zehn-Jahres-Frist läuft ab dem Kauf durch den Erblasser weiter (H 23 EStH¹⁴). Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Hat er selbst darin gewohnt, zählt seine Nutzung für Sie mit.2 Vermieten Sie das Haus dann, endet diese Nutzung, und ein späterer Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre seit seinem Kauf ist steuerpflichtig.

Erbschaftsteuer beim Familienheim

Erben Ehepartner oder Kinder das Haus, in dem der Verstorbene selbst gewohnt hat, das sogenannte Familienheim, und ziehen sie unverzüglich selbst ein, bleibt es von der Erbschaftsteuer befreit; bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, es sei denn, zwingende Gründe hindern Sie daran (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG¹¹). Vermieten und verkaufen sind dann gleichermaßen teuer.

Wenn mehrere erben

Vermieten gehört zur Verwaltung des Nachlasses. Darüber entscheiden die Erben mit Mehrheit nach Erbteilen, wenn es einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Verkaufen können sie nur gemeinsam (§ 2038, § 745, § 2040 BGB¹²). Was zu tun ist, wenn ein Erbe nicht mitzieht, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen.