Scheidung: Haus verkaufen oder übernehmen?

Die Scheidung zwingt Sie nicht zum Verkauf. Solange Sie sich einigen, haben Sie drei Wege: verkaufen, einer übernimmt das Haus, oder Sie behalten es gemeinsam. Erst wenn Sie sich nicht einigen, kommt ein vierter dazu, die Teilungsversteigerung (Abschnitt 4).

Verkaufen

Sie verkaufen gemeinsam an einen Dritten. Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB²), die Grunderwerbsteuer übernimmt er in der Regel im Vertrag. Aus dem Kaufpreis wird zuerst Ihr Kredit abgelöst, den Rest teilen Sie nach Ihren Anteilen. Wer den anderen nicht mehr treffen möchte, muss nicht mit ihm zum Notartermin: Wie Sie sich dort vertreten lassen, steht im Ratgeber Hausverkauf mit Vollmacht.

Einer übernimmt

Ihr Ehepartner kauft Ihren Anteil, oder Sie kaufen seinen. Auch dafür beurkundet der Notar einen Vertrag. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an: Der Erwerb durch den Ehegatten ist befreit und nach der Scheidung der Erwerb durch den früheren Ehegatten, wenn er zur Vermögensauseinandersetzung gehört (§ 3 Nr. 4, 5 GrEStG³).

Entscheidend ist die Bank. Haben Sie den Kredit beide unterschrieben, haften Sie beide weiter, auch wer ausgezogen ist. Übernimmt einer die Schuld allein, wird das nur mit Genehmigung der Bank wirksam (§ 415 BGB⁴). Klären Sie deshalb mit der Bank, ob sie den Ausziehenden aus dem Kredit entlässt, bevor Sie den Vertrag beim Notar unterschreiben.

Gemeinsam behalten

Sie bleiben beide Eigentümer, zum Beispiel weil die Kinder noch im Haus wohnen oder weil Sie es vermieten. Dann entscheiden Sie weiter gemeinsam, und jeder von Ihnen kann später jederzeit verlangen, die Gemeinschaft aufzuheben (§ 749 BGB¹).

Wer zustimmen muss, entscheidet das Grundbuch, nicht wer den Kredit abbezahlt hat. Stehen Sie beide darin, können Sie über das Haus nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB¹). Über Ihren eigenen Miteigentumsanteil verfügen Sie dagegen allein. So läuft die Übernahme: Sie verkaufen Ihren Anteil an Ihren Ehepartner.

Wenn das Haus nur Ihnen gehört

Grundsätzlich verkaufen Sie dann allein. Eine Ausnahme gilt in der Zugewinngemeinschaft, dem Güterstand ohne Ehevertrag (§ 1363 BGB⁵): Wer über sein Vermögen im Ganzen verfügen will, braucht die Einwilligung des anderen Ehegatten (§ 1365 Abs. 1 BGB⁵). Das gilt auch, wenn ein einzelnes Haus im Wesentlichen das ganze Vermögen ist. Nach dem Bundesgerichtshof ist das bei kleineren Vermögen der Fall, wenn mehr als 85 % übertragen werden, bei größeren Vermögen in der Regel, wenn weniger als 10 % übrig bleiben. Das Haus zählt dabei mit seinem Wert abzüglich der Schulden, die darauf noch lasten. Außerdem muss der Käufer das wissen oder die Umstände kennen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2013, XII ZR 141/10; Beschluss vom 21. Februar 2013, V ZB 15/12⁶).

Die Regel gilt, solange Sie verheiratet sind, also auch im Trennungsjahr. Ohne Zustimmung kann der Kaufvertrag nicht erfüllt werden. Verweigert Ihr Ehepartner sie ohne ausreichenden Grund und entspricht der Verkauf einer ordnungsmäßigen Verwaltung, kann das Familiengericht die Zustimmung auf Ihren Antrag ersetzen (§ 1365 Abs. 2 BGB⁵).

Haben Sie per Ehevertrag einen anderen Güterstand vereinbart, gilt diese Regel nicht; dann ist der Ehevertrag maßgeblich.

Zum Verkauf zwingen kann Sie niemand. Aber jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB¹). Bei einem Haus geschieht das durch eine Versteigerung beim Amtsgericht und die Teilung des Erlöses (§ 753 BGB, § 180 ZVG⁷). Ein Urteil braucht der Antragsteller dafür nicht (§ 181 ZVG⁷). Wie das Verfahren abläuft, erklärt mein Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen. Für Ehegatten gelten drei Besonderheiten.

Schon im Trennungsjahr möglich

Eine Teilungsversteigerung während der Trennung ist nicht von vornherein unzulässig. Die Belange des Ehegatten, der nicht verkaufen will, schützen die Rücksichtspflicht unter Ehegatten und die Einstellung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (BGH, Beschluss vom 16. November 2022, XII ZB 100/22⁸).

Zustimmung, wenn der Anteil alles ist

Ist der halbe Anteil am Haus das ganze Vermögen dessen, der versteigern will, braucht schon sein Antrag Ihre Zustimmung. Das gilt im gesetzlichen Güterstand, also bis zur Scheidung (BGH, Beschluss vom 14. Juni 2007, V ZB 102/06⁹).

Schutz für gemeinsame Kinder

Gehört das Haus nur Ihnen beiden und wäre ein gemeinsames Kind sonst ernsthaft gefährdet, stellt das Gericht das Verfahren auf Ihren Antrag ein, auch mehrfach, insgesamt höchstens fünf Jahre. Unabhängig davon kann jeder Miteigentümer beantragen, das Verfahren bis zu sechs Monate einzustellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist; einmal darf das Gericht diese Einstellung wiederholen. Den Antrag stellen Sie binnen zwei Wochen, nachdem Ihnen das Gericht den Hinweis darauf zugestellt hat (§ 180 Abs. 2–4, § 30b ZVG⁷).

Einigen können Sie sich auch noch während des Verfahrens: Nimmt der Antragsteller seinen Antrag zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG⁷). Die Kosten des Verfahrens gehen vorweg vom Erlös ab, bis auf die Gebühren für die Anordnung und den Zuschlag (§ 109 ZVG⁷).

Einen vorgeschriebenen Zeitpunkt für den Verkauf gibt es nicht. Drei Daten verändern aber, was gilt: Ihr Auszug, die Zustellung des Scheidungsantrags und die rechtskräftige Scheidung.

Der Kipppunkt: zehn Jahre seit dem Kauf

Liegt der Kauf des Hauses mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, gleich wann Sie verkaufen. Innerhalb der zehn Jahre bleibt er nur frei, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 EStG¹⁰).

Mit dem Auszug endet Ihre eigene Nutzung, auch wenn Ihr Ehepartner und Ihr Kind im Haus bleiben. Verkaufen Sie Ihren Anteil danach an Ihren früheren Ehepartner, zählt das steuerlich als Verkauf, auch wenn Sie nur verkaufen, weil sonst die Versteigerung droht (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21¹¹). Ob die Ausnahme für Selbstnutzer nach dem Auszug noch greift, hängt an den Kalenderjahren. Wie man sie zählt und den Gewinn berechnet, steht im Ratgeber Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Scheidungsantrag: Stichtag für den Zugewinn

Geschieden werden kann die Ehe in der Regel erst nach einem Jahr Trennung (§ 1565 Abs. 2 BGB¹²). Für den Zugewinnausgleich zählt Ihr Vermögen an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen zugestellt wird (§ 1384 BGB¹², §§ 253, 261 ZPO¹³). Ist das Haus dann schon verkauft, steht dort Ihr Anteil am Erlös, sonst Ihr Anteil am Haus, abzüglich der Schulden (§ 1375 BGB¹²).

Die Scheidung: Die Ehe ist aufgelöst

Mit der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses ist die Ehe aufgelöst (§ 1564 BGB¹²). Die Zustimmungspflicht aus Abschnitt 3 gilt dann nicht mehr. Übernimmt einer das Haus danach im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, bleibt er weiter von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 GrEStG³).

Welche Kosten anfallen und wer sie trägt, hängt vom Weg ab.

Verkauf an einen Dritten

Notar, Grundbuch und die Grunderwerbsteuer von 5 % in Niedersachsen trägt nach Gesetz und üblichem Vertrag der Käufer.16 Auf Sie entfallen typischerweise Ihr Anteil an der Maklerprovision, die Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen. Alle Kosten eines Verkaufs stehen im Ratgeber Hausverkauf.

Übernahme durch einen von Ihnen

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Kaufpreis für den Anteil, einschließlich übernommener Schulden, mindestens nach dem Verkehrswert des Anteils (§ 47 GNotKG¹⁵). Ohne andere Abrede trägt sie, wer übernimmt (§ 448 Abs. 2 BGB²).

Zum Vergleich: Kaufte ein Fremder denselben Anteil, fielen 5 % Grunderwerbsteuer an, hier also 10.000 €. Fragen Sie den Notar vorher, was er für Vertrag und Vollzug insgesamt berechnet. Ob für einen neuen Kredit oder die Entlassung aus dem alten Kosten anfallen, klären Sie mit Ihrer Bank.

Wer das Geld bekommt

Was nach dem Kredit und den Kosten übrig bleibt, gehört Ihnen nach Ihren Anteilen im Grundbuch; ist nichts anderes festgelegt, zu gleichen Teilen (§ 742 BGB¹). Den gemeinsamen Kredit tragen Sie untereinander zu gleichen Teilen, wenn Sie nichts anderes vereinbart haben (§ 426 BGB⁴).

Der Zugewinnausgleich ist eine eigene Rechnung. Jeder vergleicht sein Endvermögen am Stichtag mit seinem Anfangsvermögen. Wer mehr hinzugewonnen hat, gibt die Hälfte des Unterschieds an den anderen ab (§§ 1373, 1378 BGB¹²). Ihr Anteil am Haus oder am Erlös zählt dabei mit.

Solange Sie getrennt leben, kann der Ehegatte, der ausgezogen ist, vom anderen eine Vergütung für die Nutzung des Hauses verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB¹⁴).