Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

Ob mit oder ohne Makler: Ein Hauskauf wird erst beim Notar verbindlich, und den Vertrag schreibt der Notar. Er klärt den Sachverhalt, belehrt beide Seiten über die Folgen und gibt ihre Erklärungen klar wieder (§ 17 Abs. 1 BeurkG¹). Er vertritt keine Seite, sondern betreut beide unparteiisch (§ 14 Abs. 1 BNotO²). Einen Vertragsentwurf müssen Sie also auch ohne Makler nicht selbst aufsetzen.

Der Unterschied liegt in der Zeit davor. Ohne Makler übernehmen Sie Preisfindung, Unterlagen, Anzeigen, Besichtigungen und die Prüfung der Käufer. Mit Makler erledigt er diese Arbeit, und Sie zahlen dafür Ihren Anteil an der Provision. Was zwischen Bewertung und Grundbuch alles geschieht, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: die Schritte.

Was der Notar nicht für Sie tut

Der Notar sucht keinen Käufer; Grundstücksgeschäfte zu vermitteln, ist ihm verboten (§ 14 Abs. 4 BNotO²). Über den Preis verhandelt er nicht, und ob der Käufer zahlen kann, prüfen Sie vorher selbst. Er gestaltet die Abwicklung aber so, dass das Eigentum erst umgeschrieben wird, wenn Sie den Kaufpreis erhalten haben.

Wo es ohne Makler eng wird

Bußgeld droht bei fehlenden Pflichtangaben in der Anzeige und bei einem Energieausweis, den Sie nicht oder zu spät vorlegen: bis zu 10.000 € (§ 108 GModG³). Bestellen Sie den Ausweis deshalb, bevor die erste Anzeige erscheint.

Ein Makler lohnt sich rechnerisch, wenn Ihnen nach Abzug Ihres Anteils an der Provision mindestens so viel bleibt wie bei einem Verkauf ohne ihn. Weil die Provision vom höheren Preis berechnet wird, muss der Preis etwas stärker steigen als Ihr Anteil:

• Nötiger Mehrpreis in % = Ihr Anteil ÷ (100 − Ihr Anteil) × 100

Nur Rechenbeispiele

Die Prozentsätze sind Rechenbeispiele, keine üblichen Sätze. Ihren tatsächlichen Anteil nennt Ihnen jeder Makler vorab; er steht im Maklervertrag. Ob ein Makler den nötigen Mehrpreis erreicht, hängt von Haus, Lage und Nachfrage ab. Eine verlässliche Durchschnittszahl dafür gibt es nicht. Ihre eigenen Kosten beim Verkauf ohne Makler, etwa für Anzeigen und Fotos, enthält die Tabelle nicht; sie senken den nötigen Mehrpreis.

Wann der Weg ohne Makler passt

Neben dem Geld entscheiden drei Fragen: Steht der Käufer schon fest, etwa ein Nachbar, Mieter oder ein Kind? Haben Sie Zeit und sind Sie vor Ort? Kennen Sie den Marktwert und die Immobilienpreise in Hannover? Wie Sie einen Makler auswählen, wenn Sie einen beauftragen, steht im Ratgeber Woran erkenne ich einen guten Makler?

Ohne Makler

Sie zahlen keine Provision, und auch der Käufer zahlt keine. Ihre Kosten sind Grundbuchauszug, Anzeigen auf den Portalen nach deren Preisliste, Fotos und, wenn Sie unsicher sind, ein Gutachten. Den Energieausweis brauchen Sie in beiden Fällen.

Mit Makler

Sie zahlen Ihren Anteil an der Provision, und zwar erst nach dem Kauf. Seine Aufwendungen, etwa für Anzeigen, müssen Sie ihm nur ersetzen, wenn Sie das vereinbart haben; das gilt auch, wenn kein Verkauf zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB⁴).

Wie sich die Provision zwischen Ihnen und dem Käufer aufteilt, regelt die Halbteilung. Sie gilt nur, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft (§ 656b BGB⁵); die Einzelheiten stehen im Ratgeber Hausverkauf: Maklerprovision und Halbteilung. Notar und Grundbuch zahlt in beiden Fällen in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB⁹).

Wer auch immer den Käufer findet: Der Kaufvertrag braucht den Notar (§ 311b BGB⁹), und Verkäufer sind Sie. Zwei Dinge nimmt Ihnen deshalb niemand ab.

Die Haftung für Mängel

Gebrauchte Häuser werden üblicherweise ohne Haftung für Sachmängel verkauft. Für Mängel, die Sie arglistig verschweigen, haften Sie trotzdem, ebenso für eine Beschaffenheit, die Sie garantiert haben (§ 444 BGB⁹). Ein Makler übernimmt diese Haftung nicht; er haftet nur für eigene Pflichtverletzungen.

Der Energieausweis

Sie müssen ihn ausstellen lassen, wenn noch kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG³). Vorlegen kann ihn der Makler für Sie; die Kosten tragen Sie in beiden Fällen.

Makler oder Sparkasse?

Vermittelt Ihre Bank oder Sparkasse das Haus, handelt sie als Makler. Eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung braucht sie nicht, weil ihre Banklizenz genügt; vermittelt eine eigene Immobiliengesellschaft der Bank ohne Banklizenz, braucht diese die Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 und 5 GewO¹⁰). Für Provision, Textform und Halbteilung gelten dieselben Regeln wie bei jedem Makler (§ 652⁴, §§ 656a–656d BGB⁵). Vergleichen Sie deshalb nach denselben Kriterien: Bewertung, Vermarktungsplan, Vertrag.