Haus geerbt – was tun? Schritte, Fristen und Kosten

Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern, sobald er vom Tod weiß (§ 2259 BGB¹). Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt gelebt hat (§ 343 FamFG, § 23a GVG²). Für Hannover, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen und Seelze ist es das Amtsgericht Hannover.3 Für die Eröffnung berechnet das Gericht 109 € (Kostenverzeichnis Nr. 12101 GNotKG⁴).

Bis zur Entscheidung: Kosten, Versicherung, Haftung

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über, mit dem Besitz am Haus und allen laufenden Verträgen (§§ 1922, 857 BGB⁵). Ab diesem Tag tragen Sie Grundsteuer, Versicherung, Strom und Wasser. Die Gebäudeversicherung läuft weiter. Steht das Haus leer, fragen Sie den Versicherer, ob er das wissen muss.

Löst sich etwa ein Dachziegel und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn er das Haus nicht ordentlich instand gehalten hat (§ 836 BGB⁵). Sehen Sie deshalb regelmäßig nach dem Haus oder lassen Sie es tun.

Die Grundsteuer müssen Sie nicht neu anmelden. Wird ein Grundstück vererbt, schreibt das Finanzamt den Eigentümer von sich aus um.6

Erben Sie zu mehreren, verwalten Sie das Haus gemeinsam. Was zur Erhaltung notwendig ist, etwa eine Notreparatur, darf jeder allein veranlassen. Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach der Größe der Erbteile, und die Kosten tragen alle nach ihrem Anteil (§ 2038 BGB, §§ 745, 748 BGB⁷).

Tragen Sie den Todestag ein und den Tag, an dem Sie erfahren haben, dass Sie Erbe sind. Bei einem Testament ist das der Tag, an dem Ihnen das Nachlassgericht es bekannt gegeben hat; vorher beginnt die Frist zum Ausschlagen nicht (§ 1944 BGB⁸). Auch für die Anzeige beim Finanzamt wissen Sie als eingesetzter Erbe in der Regel erst mit der Eröffnung sicher, dass Sie erben (BFH, II R 17/20¹¹).

So rechnet das Gesetz: Der Tag, an dem Sie davon erfahren, zählt nicht mit. Sechs Wochen später endet die Frist am gleichen Wochentag, drei Monate später am gleichen Kalendertag, sonst am Monatsletzten (§§ 187, 188 BGB⁹). Fällt das Ende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet sie am nächsten Werktag (§ 193 BGB, § 108 AO⁹). Der Rechner nimmt dafür die Feiertage in Niedersachsen.10 Beispiel: Wer am Montag, 5. Oktober 2026, erfährt, dass er erbt, kann bis Montag, 16. November 2026, ausschlagen und muss bis 5. Januar 2027 dem Finanzamt Bescheid geben.

Was Sie dem Finanzamt melden

Jedes Erbe müssen Sie binnen drei Monaten schriftlich dem Finanzamt anzeigen, auch wenn am Ende wegen der Freibeträge keine Steuer anfällt. Wurde ein Testament eröffnet, entfällt die Anzeige sonst manchmal, aber nie, wenn ein Haus oder Grundstück dazugehört (§§ 1, 30 ErbStG¹¹). Zuständig ist das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. In Niedersachsen ist die Erbschaftsteuer gebündelt: Für Hannover und die Finanzämter der Region ist es das Finanzamt Hannover-Mitte. Das Landesamt für Steuern bietet dafür einen Vordruck an.11 Die eigentliche Steuererklärung fordert das Finanzamt danach an, wenn es sie braucht.

Als Erbe übernehmen Sie auch die Schulden des Verstorbenen (§ 1967 BGB¹²). Prüfen Sie deshalb zuerst, was dem Haus gegenübersteht: Abteilung III des Grundbuchs zeigt die Grundschulden, Kontoauszüge und Kreditverträge zeigen, wie viel davon noch offen ist. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen, als Erbe etwa mit Sterbeurkunde und Testament (§ 12 GBO¹³). Er kostet 10 €, als amtlicher Ausdruck 20 € (Nr. 17000, 17001⁴).

Wie Sie ausschlagen

Die Ausschlagung erklären Sie dem Nachlassgericht, entweder dort zur Niederschrift oder schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (§ 1945 BGB⁸). Wohnen Sie nicht in Hannover, können Sie das auch beim Nachlassgericht an Ihrem eigenen Wohnort tun (§ 344 Abs. 7 FamFG²). Beim Amtsgericht Hannover vereinbaren Sie dafür vorher einen Termin.3 Das Gericht berechnet eine halbe Gebühr aus dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden, mindestens 30 € (Nr. 21201⁴, § 103 GNotKG¹⁴). Ist der Nachlass überschuldet, bleibt es bei den 30 €.

Schlagen Sie aus, erbt, wer an Ihrer Stelle berufen wäre, oft Ihre eigenen Kinder (§ 1953 BGB⁸). Für sie beginnt dann eine eigene Frist. Ist unklar, ob die Schulden den Wert übersteigen, lässt sich die Haftung auch nach der Annahme auf den Nachlass beschränken, mit einer Nachlassverwaltung oder einem Nachlassinsolvenzverfahren (§ 1975 BGB¹²).

Wie Sie annehmen

Sie müssen nichts erklären. Ist die Frist abgelaufen, gilt das Erbe als angenommen, und ausschlagen können Sie dann nicht mehr (§ 1943 BGB⁸).

Das Grundbuchamt trägt Sie nur ein, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das geht mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis. Steht die Erbfolge in einem Testament vom Notar oder einem Erbvertrag, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über die Eröffnung. Hält das Grundbuchamt das nicht für ausreichend, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 GBO¹³).

Was der Erbschein kostet

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Ihre Angaben versichern Sie dort oder bei einem Notar an Eides statt (§ 352 FamFG²). Beides kostet je eine volle Gebühr aus dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden des Verstorbenen (Nr. 12210, 23300⁴, § 40 GNotKG¹⁴). Bei 300.000 € sind das zweimal 635 €, zusammen 1.270 €. Nimmt ein Notar die Versicherung auf, kommen Auslagen und Umsatzsteuer hinzu.

Ein handschriftliches Testament wird ebenfalls eröffnet. Für das Grundbuch genügt es aber nicht, weil es keine öffentliche Urkunde ist. Dann brauchen Sie zusätzlich den Erbschein.

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Das Grundbuch ist damit unrichtig, und Sie lassen es berichtigen. Dafür genügt ein Antrag an das Grundbuchamt mit dem Erbnachweis; einen Notar brauchen Sie dafür nicht (§§ 13, 22, 30 GBO¹³). Erben Sie zu mehreren, werden alle Erben in Erbengemeinschaft eingetragen.

Binnen zwei Jahren nach dem Todestag kostet die Eintragung keine Grundbuchgebühr, wenn der Antrag in dieser Zeit beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben sich vorher auseinandersetzen und nur einer von ihnen eingetragen wird (Nr. 14110 Abs. 1⁴). Danach berechnet das Grundbuchamt eine volle Gebühr aus dem Wert des Hauses, bei 400.000 € sind das 785 €.

Das Grundbuchamt erfährt davon

Gehört ein Grundstück zum Nachlass, meldet das Nachlassgericht den Erbfall dem Grundbuchamt (§ 83 GBO¹³). Das Grundbuchamt kann Ihnen dann aufgeben, die Berichtigung zu beantragen. Geschieht nichts, kann es das Grundbuch selbst berichtigen und berechnet dafür die doppelte Gebühr (§§ 82, 82a GBO¹³).

Für diese Entscheidung gibt es keine Frist. Die laufenden Kosten tragen Sie aber vom ersten Tag an. Gehört das Haus mehreren Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Verkaufen können sie es nur gemeinsam (§§ 2032, 2040 BGB⁷). Einen Mietvertrag dagegen kann die Mehrheit nach Erbteilen abschließen, wenn das einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (BGH, XII ZR 210/05¹⁵). Was gilt, wenn einer nicht mitmacht, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen. Zieht ein Erbe ein, erklärt der Ratgeber Ein Erbe wohnt im Haus, wann die anderen Geld dafür verlangen können.

Steuern

Erbschaftsteuer zahlen Kinder erst, wenn ihr Erwerb 400.000 € übersteigt, Ehegatten erst über 500.000 € (§ 16 ErbStG¹⁶). Ganz steuerfrei kann das Haus sein, wenn der Verstorbene selbst darin gewohnt hat und Sie als Kind oder Ehegatte sofort einziehen und zehn Jahre bleiben; bei Kindern gilt das bis 200 m² Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG¹⁶).

Verkaufen Sie, zählt für die Zehn-Jahres-Frist der Kauf durch den Verstorbenen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG¹⁷). Liegt er länger zurück, bleibt der Gewinn steuerfrei. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer? Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst gilt, steht im Ratgeber Hausverkauf.

Fünf Fehler, die Erben Geld kosten

• Die sechs Wochen verstreichen lassen, ohne die Schulden zu kennen: Danach ist das Erbe angenommen.
• Ein gefundenes Testament zu Hause behalten, statt es beim Nachlassgericht abzugeben.
• Einen Erbschein beantragen, obwohl ein eröffnetes Testament vom Notar genügt hätte.
• Das Grundbuch erst nach zwei Jahren berichtigen lassen: Dann kostet es eine volle Gebühr.
• Das leere Haus sich selbst überlassen: Für Schäden durch herabfallende Teile haftet der Besitzer.