Haus an Kinder verschenken oder verkaufen?

Die Entscheidung ist weniger eine Steuerfrage als eine persönliche. Brauchen Sie das Geld aus dem Haus für Ihr Alter, verkaufen Sie zum Marktpreis. Ist Ihre Versorgung gesichert und sind Ihre anderen Kinder einverstanden oder anders ausgeglichen, spricht vieles für die Schenkung.

Bei der Steuer liegt der Kipppunkt bei 400.000 € je Elternteil und Kind (§ 16 ErbStG¹). Gehört Ihnen das Haus je zur Hälfte, schenkt jeder seine Hälfte; zusammen bleiben so 800.000 € je Kind steuerfrei. Frühere Schenkungen desselben Elternteils aus den letzten zehn Jahren werden mitgezählt (§ 14 ErbStG¹). Grunderwerbsteuer zahlt Ihr Kind in keinem Fall: Schenkungen sind befreit, und auch Verwandte in gerader Linie und ihre Ehepartner kaufen steuerfrei (§ 3 Nr. 2 und 6 GrEStG²).

Verkaufen Sie, kann Ihr Gewinn einkommensteuerpflichtig sein, wenn Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt haben, auch beim Verkauf an Ihr Kind (§ 23 EStG³). Einzelheiten stehen im Ratgeber Hausverkauf, Abschnitt Steuer. Überschreiben Sie das Haus ohne Gegenleistung, ist das eine Schenkung; ein Verkauf zum Marktpreis ist keine (§ 516 BGB⁴): Weder Geschwister noch das Sozialamt können später etwas daraus ableiten.

Und wenn Sie das Haus vererben?

Auch beim Erbe hat jedes Kind 400.000 € Freibetrag je Elternteil, und Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG²). Anders als bei der Schenkung an ein Kind gibt es beim Erbe das steuerfreie Familienheim: Haben Sie bis zuletzt darin gewohnt und zieht Ihr Kind unverzüglich selbst ein, bleibt die Wohnung bis 200 m² steuerfrei, wenn es zehn Jahre darin wohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG¹). Dafür nutzt eine Schenkung den Freibetrag schon zu Lebzeiten, und nach zehn Jahren steht er wieder voll zur Verfügung (§ 14 ErbStG¹). Für den Pflichtteil übergangener Geschwister zählt ein vererbtes Haus voll (§ 2303 BGB¹³). Mehr dazu steht im Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter, Abschnitt Steuer und Erbe.

Ihr Kind zahlt Schenkungsteuer nur auf den Teil, der über dem Freibetrag liegt. Dieser Rest wird auf volle 100 € abgerundet und mit dem Satz seiner Stufe besteuert (§§ 10, 19 ErbStG⁵).

Welcher Wert zählt

Das Finanzamt stellt einen eigenen Grundbesitzwert fest (§ 12 Abs. 3 ErbStG⁶). Ist der Verkehrswert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG⁶); mehr dazu im Ratgeber Hauswert im Erbfall: Gutachten fürs Finanzamt. Abgezogen werden der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts, der vom Alter abhängt, sowie Notar- und Grundbuchkosten (R E 7.4 ErbStR⁷, § 14 BewG⁸).

Verkaufen Sie Ihrem Kind das Haus bewusst unter Wert, ist der Preisnachlass eine Schenkung, wenn Sie beide sich einig sind, dass er unentgeltlich ist (§ 516 BGB⁴). Juristen sprechen von einer gemischten Schenkung.

Für die Steuer gilt als geschenkt, was der Wert des Hauses über dem Kaufpreis liegt (R E 7.4 ErbStR⁷). Ein Beispiel: Das Haus ist 600.000 € wert, Ihr Kind zahlt 150.000 €. Geschenkt sind 450.000 €, nach dem Freibetrag bleiben 50.000 € und 3.500 € Steuer. Ein symbolischer Kaufpreis von einem Euro macht das Haus deshalb nicht zum Kauf. Auch für Rückforderung und Pflichtteil zählt der geschenkte Teil.

Bei der Einkommensteuer übernimmt Ihr Kind für den geschenkten Teil Ihre laufende Zehn-Jahres-Frist, für den gekauften Teil beginnt eine neue (BFH, IX R 37/16⁹). Verkauft es später, kommt es auf beide an.

Wenn Sie selbst in Not geraten

Können Sie Ihren Unterhalt nach der Schenkung nicht mehr bestreiten, dürfen Sie das Haus zurückfordern; Ihr Kind kann stattdessen den fehlenden Unterhalt zahlen (§ 528 BGB¹⁰). Zahlt das Sozialamt, etwa für ein Pflegeheim, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII¹¹). Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn bei Eintritt der Not mehr als zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB¹⁰). Die Frist läuft ab dem Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt, auch mit vorbehaltenem Wohnrecht (BGH, X ZR 140/10¹²). Abgeschmolzen wird hier nichts. Was das Sozialamt sonst prüft, steht im Ratgeber Mutter im Pflegeheim: was passiert mit dem Haus?

Pflichtteil der Geschwister

Pflichtteilsberechtigt sind vor allem Ihre Kinder und Ihr Ehepartner; der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB¹³). Nach Ihrem Tod können sie verlangen, dass das verschenkte Haus mitgerechnet wird: im ersten Jahr nach der Schenkung voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 BGB¹³). Diese Frist beginnt erst mit der Eintragung Ihres Kindes im Grundbuch.12 Wie Erben einen Pflichtteil aufbringen, steht im Ratgeber Pflichtteil: Muss das Haus verkauft werden?

Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, dürfen Sie das Haus weiter bewohnen oder vermieten, auch an Angehörige (§ 1030 BGB¹⁴). Ein Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen (§ 1093 BGB¹⁴). Für die Schenkungsteuer mindern beide den Wert um ihren Kapitalwert.8

Beim Pflichtteil unterscheiden sie sich. Mit einem uneingeschränkt vorbehaltenen Nießbrauch haben Sie den Genuss des Hauses nicht aufgegeben; die Zehn-Jahres-Frist beginnt deshalb nicht (BGH, IV ZR 474/15¹⁵). Ein Wohnrecht hindert sie nur in Ausnahmefällen, etwa nicht, wenn es nur Teile des Hauses umfasst. Die Frist für die Rückforderung läuft in beiden Fällen.12

Achten Sie darauf, dass Ihr Recht an erster Stelle im Grundbuch steht. Was sonst droht, steht im Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter.

Was Notar und Grundbuch bei einem Kauf genau kosten, rechnet der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen vor.