Guten Makler finden: woran Sie ihn erkennen

Einen guten Makler erkennen Sie nicht an Werbung, sondern an dem, was er Ihnen vor der Unterschrift zeigt. Laden Sie zwei oder drei Makler ein und stellen Sie allen dieselben Fragen; die Checkliste unten hilft dabei. Unterschreiben Sie im ersten Gespräch noch nichts; vergleichen Sie erst.

Woher die Kandidaten kommen

Gute Hinweise geben Nachbarn und Bekannte, die verkauft haben, und die Anzeigen in Ihrer Gegend. Sehen Sie sich die Anzeigen genau an: Stehen Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse darin? Liegt ein Energieausweis vor, schreibt das Gesetz diese Angaben vor (§ 87 GModG⁸). Gibt es Grundrisse und eine Wohnflächenangabe, nicht nur Fotos?

Ob Sie überhaupt einen Makler brauchen, klärt der Ratgeber Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

Die Erlaubnis prüfen

Wer gewerbsmäßig Häuser und Wohnungen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (§ 34c Abs. 1 GewO¹). Weil es für Makler kein öffentliches Register gibt, wie es etwa für Versicherungsvermittler geführt wird (§ 11a GewO⁴), lassen Sie sich die Erlaubnis zeigen. Einen zweiten Hinweis gibt die Website: Für eine Tätigkeit mit behördlicher Zulassung muss das Impressum die zuständige Aufsichtsbehörde nennen (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG⁵).

Ausbildung und Erfahrung erfragen

Bis Juli 2026 mussten sich Makler in drei Jahren 20 Stunden weiterbilden. Seit dem 24. Juli 2026 gilt das nur noch für Verwalter von Wohnungseigentum und Mietwohnungen (BGBl. 2026 I Nr. 215, Art. 1 Nr. 3²). Fragen Sie deshalb selbst: nach einem Abschluss wie Immobilienkaufmann oder Geprüfter Immobilienfachwirt (§ 15b MaBV⁶), nach Verkäufen in Ihrer Gegend und nach Beispielen von Exposés.

Versicherung und Ausweis

Eine Berufshaftpflicht schreibt das Gesetz nur Verwaltern vor, mit mindestens 500.000 € je Schaden (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO¹, § 15 MaBV⁶). Fragen Sie Ihren Makler, ob er eine Vermögensschadenhaftpflicht hat. Bittet er Sie um Ihren Ausweis, ist das Pflicht: Makler müssen die Parteien des Kaufs identifizieren, sobald Käufer und Verkäufer feststehen und ernsthaft am Abschluss interessiert sind (§ 11 Abs. 2 GwG⁷).

Den Preis legen Sie fest, nicht der Makler. Er muss Ihnen aber zeigen, woher seine Zahl kommt. Dazu gehören der Bodenrichtwert Ihrer Lage, Vergleichswerte ähnlicher Häuser und der Zustand Ihres Hauses. Welches Verfahren für welches Haus passt, erklärt der Ratgeber Immobilienwert: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Drei Fragen zum Preis

• Welche Vergleichsobjekte haben Sie herangezogen, und worin unterscheiden sie sich von meinem Haus?
• Welchen Angebotspreis empfehlen Sie, und mit welchem Verkaufspreis rechnen Sie?
• Was tun wir, wenn auf diesen Preis keine Anfragen kommen?

Nennt ein Makler einen Preis weit über den Vergleichswerten, ohne ihn zu begründen, ist das ein Warnzeichen. Lassen Sie sich dann die Verkäufe zeigen, auf die er seine Zahl stützt.

Was er Ihnen während des Auftrags schuldet

Mit einem einfachen Maklervertrag muss ein Makler gar nicht tätig werden. Erst ein Alleinauftrag verpflichtet ihn dazu. Dann verletzt er seine Pflichten, wenn er ein Angebot falsch darstellt oder verschweigt, den Kontakt zu Interessenten abreißen lässt oder nicht ausreichend vermarktet (BGH, I ZR 160/17⁹). Fragen Sie deshalb, wie oft und in welcher Form er berichtet. Was einen Alleinauftrag sonst ausmacht, steht im Ratgeber Makleralleinauftrag.

Sechs Punkte machen einen Maklervertrag fair. Prüfen Sie sie, bevor Sie unterschreiben:

• Textform: Ein Vertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht Textform, eine E-Mail genügt; ohne sie ist er nichtig (§§ 656a, 125 BGB¹¹).
• Provision nur bei Erfolg: Sie entsteht erst, wenn der Kauf durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt. Höhe und Vertragsdauer muss er Ihnen nach Annahme des Auftrags in Textform mitteilen (§ 652 BGB¹⁰, § 11 MaBV⁶). Wie sie sich mit dem Käufer teilt, steht im Ratgeber Hausverkauf: Maklerprovision.
• Laufzeit: Sechs Monate mit Verlängerung um je drei Monate und vier Wochen Kündigungsfrist hat der Bundesgerichtshof gebilligt (BGH, I ZR 40/19¹²).
• Keine Gebühr vorab: Eine Reservierungsgebühr im Formularvertrag ist unwirksam; sie gleicht einer Provision ohne Erfolg (BGH, I ZR 113/22¹³). Aufwendungen schulden Sie nur, wenn Sie sie vereinbart haben (§ 652 Abs. 2 BGB¹⁰).
• Eigene Interessenten: Eine Pflicht, Käufer, die Sie selbst finden, an den Makler abzugeben, gilt nur, wenn Sie sie einzeln ausgehandelt haben, nicht aus dem Formular (OLG Hamm, 18 U 109/18¹⁴).
• Doppeltätigkeit offen: Lässt er sich auch vom Käufer bezahlen, zahlen bei Wohnung und Einfamilienhaus an einen privaten Käufer beide gleich viel (§§ 656b, 656c BGB¹¹). Wird er dem Vertrag zuwider für die andere Seite tätig, verliert er seinen Lohn (§ 654 BGB¹⁰).

Wie Sie aus einem Vertrag wieder herauskommen, erklärt der Ratgeber Maklervertrag kündigen.

Haken Sie während des Gesprächs ab, was der Makler zeigen oder beantworten kann. Für den nächsten Makler drucken Sie die Liste aus oder entfernen die Häkchen. Gespeichert wird nichts.