Grundschuld löschen: was es kostet und ob es sich lohnt

Zwei Stellen schicken Ihnen eine Rechnung: der Notar und das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Beide Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bei jedem Notar gleich. Sie richten sich nach dem Geschäftswert. Bei einer Grundschuld ist das ihr Nennbetrag, also der Betrag, der im Grundbuch steht (§ 53 Abs. 1 GNotKG¹). Was Sie der Bank noch schulden, spielt keine Rolle.

Aus dem Geschäftswert ergibt sich eine volle Gebühr nach Tabelle B. Bei 200.000 € sind das 435 € (§ 34 GNotKG, Anlage 2³). Für die Löschung fallen Bruchteile davon an.

Grundbuchamt: eine halbe Gebühr

Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr, bei 200.000 € also 217,50 €. Umsatzsteuer fällt darauf nicht an (Kostenverzeichnis Nr. 14140²).

Notar: Entwurf, Einreichung, Pauschale

Den Antrag auf Löschung und Ihre Zustimmung als Eigentümer setzt in der Regel der Notar auf. Für einen vollständigen Entwurf berechnet er eine 0,5-Gebühr, mindestens 30 € (Nr. 24102², § 92 Abs. 2 GNotKG⁴). Beglaubigt er danach Ihre Unterschrift unter seinem eigenen Entwurf, kostet das nichts zusätzlich; unterschreiben mehrere Eigentümer, gilt das für die Beglaubigungen an einem Tag.

Erzeugt der Notar für das Grundbuchamt elektronische Strukturdaten, kommt eine 0,2-Gebühr hinzu, höchstens 125 € (Nr. 22114²). Dazu kommen eine Pauschale für Post und Telekommunikation von 20 % der Gebühren, höchstens 20 €, und 19 % Umsatzsteuer. Deshalb stehen hier und im Rechner zwei Werte: ohne und mit Strukturdaten.

Bitten Sie den Notar, die Löschungsbewilligung selbst bei Ihrer Bank anzufordern, kommt eine Vollzugsgebühr von 0,3 hinzu, und die Gebühr für Strukturdaten sinkt auf 0,1 (Nr. 22111, 22115²). Bei 200.000 € kostet der Notar dann 437,92 bis 489,69 €. Auch diesen Weg rechnet der Rechner.

Günstiger mit fertigem Text

Bringen Sie einen fertigen Text mit, etwa einen Vordruck Ihrer Bank, und auch die Bewilligung der Bank, beglaubigt der Notar nur Ihre Unterschrift unter der Zustimmung und dem Löschungsantrag. Dafür gilt eine feste Gebühr von 20 € (Nr. 25101²), mit Pauschale und Umsatzsteuer 28,56 €. Reicht der Notar die Unterlagen für Sie beim Grundbuchamt ein, können weitere 20 € dazukommen (Nr. 22124²), zusammen dann 57,12 €. Bei 200.000 € kostet die Löschung auf diesem Weg mit dem Grundbuchamt also 246,06 bis 274,62 €. Fragen Sie den Notar vorher, was er insgesamt berechnet.

Beispiele nach Betrag

Kosten der Löschung nach eingetragenem Betrag

Grundschuld	Zusammen	davon
50.000 €	200,31 bis 243,75 €	Grundbuchamt 82,50 € · Notar 117,81 bis 161,25 €
100.000 €	322,74 bis 387,71 €	Grundbuchamt 136,50 € · Notar 186,24 bis 251,21 €
150.000 €	411,43 bis 495,68 €	Grundbuchamt 177,00 € · Notar 234,43 bis 318,68 €
200.000 €	500,13 bis 603,66 €	Grundbuchamt 217,50 € · Notar 282,63 bis 386,16 €
300.000 €	719,13 bis 867,88 €	Grundbuchamt 317,50 € · Notar 401,63 bis 550,38 €
500.000 €	1.047,63 bis 1.196,38 €	Grundbuchamt 467,50 € · Notar 580,13 bis 728,88 €

Gerechnet ist der Weg, bei dem der Notar den Text entwirft, beglaubigt und einreicht und Sie die Bewilligung Ihrer Bank mitbringen; der kleinere Wert gilt ohne, der größere mit elektronischen Strukturdaten. Bringen Sie einen fertigen Text mit, zahlen Sie beim Notar unabhängig vom Betrag 28,56 bis 57,12 €. Kleine Auslagen für Abschriften sind nicht enthalten.

Tragen Sie den Betrag ein, der in Abteilung III Ihres Grundbuchs steht. Er steht auch in der Grundschuldbestellung, die Sie beim Notar unterschrieben haben. Wählen Sie dann, was der Notar übernimmt: den Text entwerfen, zusätzlich die Bewilligung bei Ihrer Bank anfordern, oder nur Ihre Unterschrift unter einem fertigen Text beglaubigen. Der Rechner nimmt die Gebühren aus Tabelle B und dem Kostenverzeichnis.

Die Grundschuld ist ein Recht Ihrer Bank, auch wenn der Kredit abbezahlt ist. Deshalb braucht das Grundbuchamt zwei Erklärungen: die Löschungsbewilligung der Bank und Ihre Zustimmung als Eigentümer. Ohne Ihre Zustimmung darf es eine Grundschuld nicht löschen (§ 27 GBO⁵). Beide Erklärungen müssen öffentlich oder öffentlich beglaubigt vorliegen (§ 29 GBO⁵).

Geht es ohne Notar?

Nicht ganz. Öffentlich beglaubigt heißt: Ein Notar beglaubigt Ihre Unterschrift unter der schriftlichen Erklärung (§ 129 BGB⁶). Das gilt auch, wenn Ihre Bank eine Sparkasse ist, denn die Form verlangt das Gesetz für Ihre eigene Zustimmung als Eigentümer. Sie können aber einen fertigen Text mitbringen und nur die Unterschrift beglaubigen lassen. Das ist der günstigere Weg aus Abschnitt 2.

Briefgrundschuld: Der Brief muss zurück

Hat das Grundbuchamt über Ihre Grundschuld einen Brief ausgestellt, eine sogenannte Briefgrundschuld, löscht es nur, wenn ihm dieser Brief vorliegt (§§ 41, 42 GBO⁵). Ist er verloren, muss ihn erst das Amtsgericht in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklären (§§ 1162, 1192 BGB⁷). Das kostet Zeit und eigene Gebühren. Bewahren Sie den Brief deshalb zusammen mit der Löschungsbewilligung auf.

Wenn Erben löschen

Gehört das Haus inzwischen Erben, stimmen sie der Löschung zu. Ihr Erbrecht weisen sie dem Grundbuchamt nach, etwa mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 GBO⁵). Was nach einem Erbfall sonst zu tun ist, steht im Ratgeber Haus geerbt – was tun?

Wie lange es dauert

Eine feste Frist gibt es nicht. Es hängt davon ab, wie schnell Ihre Bank die Bewilligung schickt und wie viel das Grundbuchamt gerade zu tun hat.

Die Löschungsbewilligung auszustellen, gehört zu den Pflichten der Bank, sobald die Grundschuld nichts mehr sichern muss. Der Bundesgerichtshof hat deshalb eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der eine Bank dafür ein Entgelt verlangt (Urteil vom 7. Mai 1991, XI ZR 244/90⁸). Steht trotzdem eine Gebühr für die Bewilligung auf Ihrer Abrechnung, fragen Sie nach.

Treuhandauftrag: wenn der Käufer Ihren Kredit ablöst

Beim Verkauf zahlt der Käufer Ihren offenen Kredit meist direkt aus dem Kaufpreis an Ihre Bank. Die Bank gibt die Löschungsbewilligung dann nur unter der Auflage heraus, dass der Notar sie erst verwendet, wenn das Geld da ist. Ein Entgelt für die Bearbeitung solcher Treuhandaufträge bei der Ablösung eines Darlehens hat der Bundesgerichtshof ebenfalls für unwirksam erklärt: Die Freigabe der Sicherheit ist eine eigene Pflicht der Bank, ihr Aufwand ist mit den Zinsen abgegolten (BGH, Urteil vom 10. September 2019, XI ZR 7/19⁹).

Der Notar dagegen berechnet für das Beachten der Auflage eine Treuhandgebühr: eine 0,5-Gebühr aus dem Wert des Sicherungsinteresses, also aus dem Betrag, den die Bank für die Freigabe verlangt (Nr. 22201², § 113 Abs. 2 GNotKG¹⁰). Diese Gebühr trägt im Regelfall der Verkäufer.11

Als Verkäufer müssen Sie dem Käufer das Haus frei von Rechten Dritter verschaffen, soweit er sie nicht übernimmt (§§ 433, 435 BGB¹²). Die Grundschuld Ihrer Bank gehört dazu. Die Kosten dieser Lastenfreistellung tragen regelmäßig Sie.13 Verbindlich regelt es der Kaufvertrag.

Den Ablauf übernimmt der Notar mit dem Kaufvertrag: Er holt die Löschungsunterlagen bei Ihrer Bank ein, und der Käufer zahlt den abzulösenden Betrag direkt an sie. Erst wenn sie ihr Geld hat, wird gelöscht. Wie der Notar die Schritte nach dem Termin ordnet, steht im Ratgeber Hausverkauf.

Übernehmen statt löschen

Finanziert der Käufer, braucht seine Bank selbst eine Grundschuld. Manchmal lässt sie sich Ihre bestehende Grundschuld abtreten, statt eine neue eintragen zu lassen. Für die Abtretung berechnet das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr statt einer vollen Gebühr für eine neue Grundschuld (Nr. 14130 und 14121²). Ob das geht, entscheiden die beiden Banken.

Wie Sie verkaufen, wenn der Kredit noch läuft und die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, steht im Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit.

Eine abbezahlte Grundschuld müssen Sie nicht löschen lassen. Sie schadet nicht, solange Ihre Bank keine Forderung mehr hat, die sie sichert. Löschen ist deshalb vor allem eine Frage dessen, was Sie vorhaben.

Wann Stehenlassen Geld spart

Brauchen Sie in den nächsten Jahren wieder einen Kredit in ähnlicher Höhe, kann die alte Grundschuld ihn absichern. Bei einer anderen Bank geht das über eine Abtretung, die beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr kostet, bei 200.000 € also 217,50 €. Eine neue Grundschuld über 200.000 € kostet dagegen mindestens rund 976 €: 541,45 € beim Notar für die Beurkundung (1,0-Gebühr mit Pauschale und Umsatzsteuer) und 435 € beim Grundbuchamt, je eine volle Gebühr (Nr. 21200 und 14121²). Je nach Fall kommen beim Notar etwa Strukturdaten dazu; eine Grundschuld mit Brief kostet beim Grundbuchamt 1,3 statt 1,0 (Nr. 14120²).

Wann Sie löschen sollten

• wenn Sie verkaufen: Der Käufer und seine Bank wollen ein Grundbuch ohne Ihre Grundschuld (siehe Abschnitt 6)
• wenn Sie den Grundschuldbrief nicht sicher aufbewahren können: Ein verlorener Brief kostet später ein Aufgebotsverfahren
• wenn Sie Ihren Erben ein aufgeräumtes Grundbuch hinterlassen möchten

Lassen Sie die Grundschuld stehen, heben Sie die Löschungsbewilligung auf, die Ihre Bank Ihnen nach der Tilgung schickt, bei einer Briefgrundschuld zusammen mit dem Brief. Mit beiden lässt sich die Grundschuld jederzeit später löschen.

Wer bei einem Verkauf sonst noch welche Notarkosten trägt, steht im Ratgeber Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?