Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: 5 % und wer befreit ist

Das Bundesgesetz nennt einen Satz von 3,5 % (§ 11 GrEStG³). Niedersachsen hat ihn durch ein eigenes Gesetz ersetzt: Für Käufe ab dem 1. Januar 2014 gilt 5 % (§ 1 Landesgesetz¹), berechnet von der Gegenleistung, vor allem dem Kaufpreis.2 Das Landesgesetz ist seitdem nicht geändert worden, und das Bundesgesetz kennt keinen Freibetrag für Erstkäufer (Stand 17. Oktober 2026).

So rechnen Sie: Kaufpreis mal 5 %. Den Betrag rundet das Finanzamt auf volle Euro ab (§ 11 Abs. 2 GrEStG³). Es gilt in jeder Stadt und Gemeinde Niedersachsens derselbe Satz, in Hannover genauso wie in Celle oder Göttingen.

Planen Sie die Steuer in die Finanzierung ein

Die Steuer ist eine der größten Kaufnebenkosten. Das Landesamt für Steuern rät, das Geld bereitzustellen und gegebenenfalls in die Finanzierung einzubinden.2 Dazu kommen Notar und Grundbuchamt, bei 300.000 € zusammen 3.343,82 €; die Positionen stehen im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen. Alle Kaufnebenkosten, auch die Maklerprovision, rechnet die Übersicht Immobilie kaufen.

Tragen Sie den Kaufpreis aus dem Vertrag ein. Werden Möbel oder anderes Inventar mitverkauft, geben Sie dessen Preis an. Wählen Sie dann, von wem Sie kaufen.

Besteuert wird die Gegenleistung: der Kaufpreis samt allem, was Sie dem Verkäufer zusätzlich gewähren oder für ihn übernehmen (§§ 8, 9 GrEStG³). Behält der Verkäufer etwa ein Wohnrecht, zählt dessen Wert mit, ebenso übernommene Belastungen.2 Die Grunderwerbsteuer selbst wird weder dazu- noch abgerechnet.

Möbel und Inventar: eigener Preis im Vertrag

Steuerpflichtig ist nur, was zum Grundstück gehört, also Boden und Gebäude (§ 2 GrEStG³). Mitverkaufte Möbel und anderes Inventar gehören nicht dazu.2 Damit das Finanzamt sie herausrechnen kann, sollten sie im Kaufvertrag einen eigenen Preis haben. Setzen Sie einen Preis an, den Sie mit Fotos oder Rechnungen begründen können. Ob eine Einbauküche fest zum Gebäude gehört oder als Inventar zählt, hängt vom Einzelfall ab.

Erhaltungsrücklage: zählt mit

Weist der Kaufvertrag einer Wohnung einen Betrag für den Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft aus, dürfen Sie ihn nicht abziehen: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verkäufer, und lässt sich deshalb nicht mitkaufen (BFH, II R 49/17⁴). Was beim Verkauf sonst mit der Rücklage geschieht, steht im Ratgeber Erhaltungsrücklage beim Wohnungsverkauf.

Neubau vom Bauträger

Auch eine Wohnung, die noch gebaut wird, unterliegt der Steuer.2 Besteuert wird dann der Preis für die fertige Wohnung, nicht nur für den Boden. Worauf Sie beim Vertrag achten, steht im Ratgeber Bauträgervertrag.

Das Gesetz nimmt bestimmte Erwerbe von der Steuer aus (§ 3 GrEStG³). Für einen Kauf zählen vor allem diese:

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner kaufen voneinander steuerfrei (Nr. 4), frühere Partner bei der Vermögensteilung nach der Scheidung ebenso (Nr. 5).
• Verwandte in gerader Linie sind befreit: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Stiefkinder stehen Kindern gleich, Ehe- und Lebenspartner der Kinder ebenfalls (Nr. 6). Kauft ein Ehepaar vom Vater der Frau, sind also beide befreit.
• Miterben, die ein Grundstück aus dem Nachlass übernehmen, um ihn zu teilen (Nr. 3).
• Kleine Werte bis 2.500 €, etwa ein Streifen Garten (Nr. 1).

Nicht befreit sind Geschwister, Onkel, Tanten, Nichten und Neffen, denn sie sind nicht in gerader Linie verwandt. Auch Paare ohne Trauschein oder eingetragene Partnerschaft zahlen die volle Steuer. Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner von einem Dritten, hilft die Ehe nicht; jeder erhält einen Bescheid über seinen Anteil.2

Schenken und Erben

Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer; dafür gilt das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (§ 3 Nr. 2 GrEStG³). Übernimmt der Beschenkte dabei Auflagen, kann für deren Wert Grunderwerbsteuer anfallen. Ob Eltern ihr Haus besser verschenken oder verkaufen, steht im Ratgeber Haus an Kinder verschenken oder verkaufen?

Wer zahlt

Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG³). Übernimmt im Vertrag der Käufer die Steuer, wie es üblich ist,6 schickt das Finanzamt den Bescheid zuerst ihm. Zahlt er nicht, kann es sich an den Verkäufer halten.2 Kann der Käufer nicht rechtzeitig zahlen, stellt das Finanzamt die Bescheinigung auch aus, wenn es die Steuer gestundet hat oder sie gesichert ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG³).

Wenn der Kauf platzt

Heben Käufer und Verkäufer den Vertrag binnen zwei Jahren auf, bevor das Eigentum übergegangen ist, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder hebt den Bescheid auf. Dasselbe gilt, wenn eine Seite den Vertrag nicht erfüllt und er deshalb rückabgewickelt wird. Wird der Preis innerhalb von zwei Jahren gesenkt, sinkt die Steuer auf Antrag mit (§ 16 GrEStG³).