Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer fällt an?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG¹). Ein späterer Verkauf ändert an ihr grundsätzlich nichts, mit zwei Ausnahmen: Ein Verkauf kann einen niedrigeren Wert belegen, und er kann die Befreiung für ein Familienheim kosten.

Die Einkommensteuer auf den Gewinn entsteht dagegen erst mit dem Verkauf, und nur, wenn zwischen dem Kauf und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 EStG²). Grunderwerbsteuer zahlen Sie für das Erbe selbst nicht; der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG³).

Erben ist kein Kauf. Für die Zehn-Jahres-Frist rechnet das Gesetz Ihnen deshalb den Kauf durch den Verstorbenen zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG²). Hat Ihre Mutter das Haus 2014 gekauft, verkaufen Sie es ab 2025 ohne Einkommensteuer. Hat sie es im Mai 2020 gekauft, ist ein Gewinn bis Mai 2030 grundsätzlich steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt auch ein Gesamtgewinn aus solchen Verkäufen unter 1.000 € im Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG²).

Selbst bewohnt: Was der Verstorbene mitbringt

Innerhalb der zehn Jahre ist ein Haus frei, das im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG²). Nach Auffassung der Finanzverwaltung zählt dabei die Nutzung durch den Verstorbenen für Sie mit (BMF, Rz. 26⁴). Die Nutzung muss aber zusammenhängen: im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Jahr davor durchgehend, im zweiten Jahr davor mindestens am 31. Dezember (BFH, IX R 37/16⁵, BMF, Rz. 25⁴). Steht das Haus im Jahr vor dem Verkauf eine Zeit lang leer, ist der Gewinn zu versteuern.

Ziehen Sie selbst ein, zählt Ihre eigene Nutzung: Bewohnen Sie das Haus an einem 31. Dezember, im ganzen folgenden Jahr und am 1. Januar des Verkaufsjahrs, ist der Gewinn ebenfalls steuerfrei. Wie der Gewinn berechnet wird, welche Kosten Sie abziehen und wie hoch die Steuer ausfällt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Steuer zahlen Sie nur auf den Teil des Erbes, der den Freibetrag übersteigt. Wie hoch Freibetrag und Steuersatz sind, hängt von der Verwandtschaft ab (§§ 15, 16, 19 ErbStG⁶). Beispiel: Erbt ein erwachsenes Kind als Alleinerbe ein Haus im Wert von 600.000 € und sonst nichts, zieht das Finanzamt für Beerdigung und Abwicklung ohne Nachweis 15.000 € ab, dann den Freibetrag von 400.000 €. Steuerpflichtig sind 185.000 €, bei 11 % sind das 20.350 € (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG⁶). War das Haus zu Wohnzwecken vermietet, zählt es nur mit 90 % seines Werts (§ 13d ErbStG⁷).

Ein Verkauf kann den Wert senken

Den Wert des Hauses ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz. Ist er tatsächlich niedriger, können Sie das mit einem Gutachten belegen oder mit einem Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zustande gekommen ist (§ 198 BewG⁸). Ein zeitnaher Verkauf zu einem niedrigeren Preis kann die Erbschaftsteuer also senken. Wann sich ein Gutachten lohnt, steht im Ratgeber Hauswert im Erbfall.

Steuer ohne Verkauf bezahlen

Können Sie die Erbschaftsteuer nur zahlen, indem Sie ein Haus verkaufen, das zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt sie auf Antrag bis zu zehn Jahre, beim Erbe ohne Zinsen (§ 28 Abs. 3 ErbStG⁹).

Ehegatten und Kinder können das Haus, in dem der Verstorbene bis zuletzt gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen nicht mehr wohnen konnte, als Familienheim ohne Erbschaftsteuer erben, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen. Für Kinder gilt das bis 200 m² Wohnfläche, für Ehegatten ohne Grenze. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG¹⁰). Ein Verkauf in diesen zehn Jahren holt die Steuer also zurück.

„Unverzüglich“ heißt in der Regel binnen sechs Monaten nach dem Erbfall (BFH, II R 37/16¹¹). Eine starre Frist ist das nicht: In einem Fall aus Niedersachsen hat der Bundesfinanzhof 2026 betont, dass es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (BFH, II B 41/25¹¹).

Ausnahme: zwingende Gründe

Die Steuer kommt nicht zurück, wenn Sie aus zwingenden Gründen nicht mehr selbst im Haus wohnen können, etwa weil Sie wegen Ihrer Gesundheit keinen eigenen Haushalt mehr führen können. Bequemer oder wirtschaftlich sinnvoller reicht nicht. Liegt ein zwingender Grund vor, schadet auch ein späterer Verkauf nicht mehr (BFH, II R 18/20¹²).

Verkaufen alle Erben das Haus gemeinsam an einen Fremden, gilt für jeden dieselbe Regel: Es zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Anders, wenn einer das Haus übernimmt und die anderen auszahlt. Für den Teil, den er bezahlt, ist das ein Kauf: In Höhe der Abfindung entstehen Anschaffungskosten, und für diesen Teil beginnt eine neue Zehn-Jahres-Frist; die anderen Erben verkaufen ihren Anteil (BMF, Rz. 26¹³). Dasselbe gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung, wenn die Erbengemeinschaft durch eine Versteigerung aufgelöst wird.

Kauft jemand einen Erbteil, gilt das als Kauf der anteiligen Grundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG²). Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Grundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG³). Welche Wege die Erben haben, wenn einer nicht verkaufen will, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen, die Steuer beim Hausverkauf allgemein in der Übersicht Hausverkauf.