Gebäude­versicherung bei Hausverkauf: was mit dem Vertrag passiert

Verkaufen Sie das versicherte Haus, tritt der Käufer an Ihre Stelle als Versicherungsnehmer in den Vertrag ein, und zwar für die Dauer seines Eigentums (§ 95 Abs. 1 VVG¹). Eigentümer wird er erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB²). Der Bundesgerichtshof stellt deshalb auf die Eintragung ab, auch wenn Sie im Kaufvertrag einen früheren Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart haben (BGH, V ZR 29/16³).

Sie müssen den Vertrag also weder übertragen noch neu abschließen lassen; das Gesetz regelt den Übergang. Ihr Versicherer muss ihn aber erst gelten lassen, wenn er davon weiß (§ 95 Abs. 3 VVG¹). Deshalb ist die Anzeige aus Abschnitt 4 wichtig.

Bis zur Eintragung vergeht Zeit: Der Notar beantragt die Umschreibung erst, wenn der Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen ist.11 Wovon die Dauer abhängt, erklärt der Ratgeber Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung?

Mit der Übergabe geht die Gefahr auf den Käufer über: Brennt das Haus danach ab, muss er den Kaufpreis trotzdem zahlen. Von der Übergabe an trägt er auch die Lasten des Hauses (§ 446 BGB⁴). Versicherungsnehmer bleiben aber Sie, bis er im Grundbuch steht.

Der Käufer ist mitversichert, aber abhängig von Ihnen

In dieser Zeit ist das Interesse des Käufers am Erhalt des Hauses in Ihrem Vertrag mitversichert, auch ohne ausdrückliche Regelung. Dieser Schutz hängt aber an Ihrem Vertrag: Zahlen Sie die Folgeprämie nicht, kann er wegfallen. Käufer und Versicherer dürfen deshalb vereinbaren, dass der Käufer schon vor der Eintragung neben Ihnen in den Vertrag eintritt (BGH, IV ZR 43/07⁵).

Was das für Sie heißt

• Kündigen Sie die Gebäudeversicherung vor der Umschreibung nicht, und zahlen Sie fällige Prämien weiter.
• Ab wann der Käufer Ihnen die Prämie erstattet, regelt der Kaufvertrag. Lesen Sie die Klausel im Entwurf vor dem Termin; was in einen Kaufvertrag gehört, steht im Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.
• Halten Sie den Tag der Übergabe im Übergabeprotokoll fest, mit Zählerständen und Schlüsseln. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Wenn das Haus vor dem Verkauf leer steht

Ziehen Sie vor dem Verkauf aus, prüfen Sie Ihre Versicherungsbedingungen. Ein leerstehendes Haus kann dort als Erhöhung der Gefahr gelten. Ohne Einwilligung des Versicherers dürfen Sie die Gefahr nicht erhöhen, und eine Erhöhung, die Sie bemerken, müssen Sie unverzüglich anzeigen (§ 23 VVG¹²). Fragen Sie im Zweifel beim Versicherer nach, was er bei Leerstand verlangt.

Ein Schaden vor der Eintragung

Tritt der Schaden ein, bevor der Käufer im Grundbuch steht, gehört der Anspruch auf die Versicherungsleistung grundsätzlich Ihnen und geht nicht mit dem Eigentum über (BGH, V ZR 29/16³). Wer das Geld bekommen soll, wenn das Haus dann schon übergeben war, sollte der Kaufvertrag regeln.

Der Verkauf ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, von Ihnen oder vom Käufer (§ 97 Abs. 1 VVG⁶). Am sichersten übernehmen Sie das selbst. Der Versicherer darf dafür Schriftform oder Textform verlangen, eine E-Mail genügt dann nicht immer (§ 98 VVG⁸). Schauen Sie in Ihre Versicherungsbedingungen. Nennen Sie Ihre Versicherungsnummer, Name und Anschrift des Käufers und die Tage von Kaufvertrag und Übergabe.

Was passiert, wenn niemand den Verkauf meldet

Bleibt die Anzeige aus, muss der Versicherer nicht zahlen, wenn der Schaden später als einen Monat nach dem Tag eintritt, an dem ihm die Anzeige hätte zugehen müssen, und er den Vertrag mit dem Käufer nicht geschlossen hätte. Er zahlt dagegen, wenn er vom Verkauf schon wusste oder seine eigene Kündigungsfrist ungenutzt verstrichen ist (§ 97 VVG⁶). Für den Käufer ist ein Haus ohne Versicherungsschutz ein großes Risiko, für Sie ein möglicher Streitpunkt.

Erfährt der Versicherer vom Verkauf, kann auch er dem Käufer kündigen, mit einem Monat Frist, aber nur innerhalb eines Monats ab seiner Kenntnis (§ 96 Abs. 1 VVG⁷).

Ein Kündigungsrecht wegen des Verkaufs haben nur der Käufer und der Versicherer, nicht Sie (§ 96 VVG⁷). Ihre Stellung als Versicherungsnehmer endet mit der Eintragung des Käufers ohnehin von selbst.

Der Käufer kündigt

Der Käufer darf mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen, aber nur innerhalb eines Monats nach dem Erwerb. Wusste er nichts von der Versicherung, läuft der Monat erst ab dem Tag, an dem er davon erfährt (§ 96 Abs. 2 VVG⁷). Danach bleibt ihm nur die ordentliche Kündigung nach seinem Vertrag.

Diese Regeln gelten gegenüber dem Versicherer. Untereinander gilt, was Sie im Kaufvertrag vereinbaren, etwa dass der Käufer ab der Übergabe den anteiligen Beitrag trägt. Haben Sie für ein ganzes Jahr im Voraus gezahlt und der Käufer kündigt sofort, steht Ihnen der Anteil für die Zeit danach vom Versicherer zu.

Was Sie konkret tun

1. Legen Sie Versicherungsschein und Bedingungen bereit, damit Käufer und Notar sie kennen.
2. Prüfen Sie im Entwurf des Kaufvertrags, ab wann der Käufer die Prämie trägt und wem eine Versicherungsleistung vor der Umschreibung zusteht.
3. Zeigen Sie den Verkauf nach dem Notartermin unverzüglich an, in der Form, die Ihr Vertrag verlangt.
4. Zahlen Sie fällige Prämien bis zur Umschreibung weiter und melden Sie einen Leerstand, wenn Ihre Bedingungen das verlangen.
5. Teilen Sie dem Versicherer nach der Eintragung den Tag mit und klären Sie eine Erstattung, falls der Käufer kündigt.

Bei einer Eigentumswohnung versichert in der Regel die Eigentümergemeinschaft das ganze Gebäude zum Neuwert; das gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG¹⁰). Versicherungsnehmer ist dann die Gemeinschaft, für Ihr Sondereigentum ist es eine Versicherung auf fremde Rechnung (BGH, V ZR 29/16³). Sie haben also keinen eigenen Vertrag, den Sie anzeigen oder kündigen müssten; der Käufer ist mit seiner Eintragung über die Gemeinschaft versichert.

War vor der Eintragung des Käufers ein Schaden an Ihrer Wohnung, steht die Versicherungsleistung dafür grundsätzlich Ihnen zu, nicht dem Käufer (BGH, V ZR 29/16³). Klären Sie offene Schäden deshalb vor dem Notartermin mit dem Verwalter und regeln Sie im Kaufvertrag, wer die Leistung bekommt. Was beim Verkauf einer Wohnung sonst dazugehört, steht im Ratgeber für Wohnungseigentümer; die Kurzfassung zur Versicherung auch im Ratgeber Hausverkauf.