Fenster: Sondereigentum oder Gemeinschafts­eigentum?

Gemeinschaftseigentum. Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, können nicht Sondereigentum sein, auch wenn sie im Bereich Ihrer Wohnung liegen. Sondereigentum ist nur, was sich ändern lässt, ohne die anderen zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Hauses zu verändern (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG²). Außenfenster schließen das Haus nach außen ab und prägen die Fassade.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb entschieden: Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Für ihren Austausch ist die Gemeinschaft zuständig, und sie trägt die Kosten (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11, Rn. 7¹). Der Fall betraf ein Dachfenster. Dasselbe gilt also für Dachflächenfenster.

Und wenn die Teilungserklärung „Sondereigentum“ sagt?

Dann ändert das nichts. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen beiden Eigentumsarten nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nie umgekehrt (BGH, V ZR 57/12³). Sie kann aber regeln, wer die Fenster erhält und wer dafür zahlt. Was Ihre Teilungserklärung dazu sagt, lesen Sie dort nach; wo Sie sie bekommen, steht im Ratgeber Wo finde ich die Teilungserklärung?

Den allgemeinen Unterschied zwischen beiden Eigentumsarten erklärt die Übersicht unter So funktioniert die Gemeinschaft.

Wohnungstür

Die Tür trennt Ihre Wohnung vom Treppenhaus, das allen gehört. Deshalb steht sie im gemeinschaftlichen Eigentum (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, V ZR 212/12⁴). Eine neue Tür bestellen Sie also nicht allein.

Leitungen und Heizkörper

Wasser- und Heizungsleitungen gehören allen, jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die für Sie in Ihrer Wohnung vorgesehen ist. Das gilt auch für einen Strang, der nur Ihre Wohnung versorgt (BGH, V ZR 57/12³). Heizkörper und ihre Anschlussleitungen kann die Teilungserklärung Ihrem Sondereigentum zuordnen; dann gehören auch Heizungs- und Thermostatventile dazu (BGH, V ZR 176/10⁵).

Balkon

Platte und Abdichtung dienen dem Bestand des Gebäudes, die Brüstung prägt die Fassade; diese Teile gehören deshalb allen (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG²). Legt die Teilungserklärung die Kosten eines Balkons dem Eigentümer auf, der ihn allein nutzt, trägt er auch die Kosten für diese gemeinschaftlichen Teile, etwa für Isolierung und Abdichtung (BGH, V ZR 9/12⁶; V ZR 102/24⁷). Seit April 2026 steht außerdem fest: Auch dann darf die Gemeinschaft weiter über Sanierungen beschließen, und sie muss selbst handeln, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Die Kosten bleiben dann trotzdem bei dem, dem die Teilungserklärung sie auferlegt.7

Bodenbelag

Parkett, Fliesen oder Teppich in Ihrer Wohnung können Sie in der Regel selbst erneuern. Greifen Sie dabei nicht in Estrich und Geschossdecke ein, richtet sich der Schallschutz gegenüber den Nachbarn nach der DIN 4109 (BGH, V ZR 173/19⁸).

Ohne besondere Regel zahlen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG⁹). Davon gibt es zwei Ausnahmen.

Die Teilungserklärung legt es Ihnen auf

Die Eigentümer können die Pflicht, Teile des Gemeinschaftseigentums zu erhalten, und die Kosten dafür einzelnen Eigentümern auferlegen, aber nur durch eine klare und eindeutige Regelung (BGH, V ZR 46/13¹⁰). Im Zweifel bleibt es bei der Gemeinschaft. Steht in der Teilungserklärung etwa, Sie hätten die Fenster in Ihrem Bereich instand zu halten, nur den Außenanstrich übernehme die Gemeinschaft, dann ist ein vollständiger Austausch im Zweifel trotzdem Sache aller (BGH, V ZR 174/11¹).

Die Versammlung beschließt es

Seit der Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten mit Mehrheit eine andere Verteilung beschließen, auch abweichend von der Teilungserklärung (§ 16 Abs. 2 WEG⁹). Das darf Eigentümer auch erstmals mit Kosten belasten. Angemessen ist ein Maßstab jedenfalls dann, wenn er berücksichtigt, wer das Bauteil nutzt oder nutzen kann. Entschieden hat das der Bundesgerichtshof 2024 in einem Fall, der am Amtsgericht Hannover begann (V ZR 81/23¹¹). Am selben Tag bestätigte er einen Beschluss, nach dem ein Eigentümer im Dachgeschoss den Austausch der Dachflächenfenster seiner Wohnung allein bezahlt; eine Regel für alle künftigen Fälle musste dafür nicht beschlossen werden (V ZR 87/23¹²).

Nicht auf eigene Faust. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Gemeinschaft, die darüber beschließt (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG¹³). Wer Fenster eigenmächtig erneuern lässt, bekommt die Kosten nicht erstattet. Das gilt auch, wenn der Austausch ohnehin nötig war, und auch dann, wenn Sie irrtümlich dachten, die Fenster seien Ihre Sache (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 254/17¹⁴).

Ausnahme: der Notfall

Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, etwa weil ein Fenster nach einem Sturm offen steht, dürfen Sie ohne Zustimmung das Nötige tun, um den Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG¹³). Gemeint ist die Sicherung, nicht der Einbau neuer Fenster.

Ein anderes Fenster als bisher

Wollen Sie ein anderes Fenster, etwa mit anderer Teilung oder mehr Einbruchsschutz, ist das eine bauliche Veränderung. Sie braucht einen Beschluss, und die Kosten tragen Sie, wenn sie Ihnen gestattet wird (§ 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG¹⁵). Auf Maßnahmen zum Einbruchsschutz haben Sie einen Anspruch, wenn sie angemessen sind (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG¹⁵). Wie das abläuft, steht im Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG. Für Doppelhaushälften, die als Wohnungseigentum aufgeteilt sind, gilt der Beschlusszwang ebenso, wie die Übersicht unter Zwei Eigentümer, Doppelhaus zeigt.

Gegen einen Beschluss, mit dem Ihnen Kosten auferlegt werden, können Sie klagen. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG¹⁶). Danach gilt der Beschluss, auch wenn er Ihnen ungerecht erscheint.

Gefällt Ihnen die Regel in Ihrer Teilungserklärung nicht, können Sie sie nur gemeinsam ändern. Wie das geht, steht im Ratgeber Teilungserklärung ändern.

Stand: Wohnungseigentumsgesetz zuletzt geändert am 10. Oktober 2024. Die zitierten Urteile vor Dezember 2020 betreffen das alte Recht. Dass Teile für Bestand und Sicherheit zwingend allen gehören, hat der Bundesgerichtshof 2026 erneut festgehalten; § 5 Abs. 2 WEG ist insoweit seit der Reform unverändert (V ZR 34/25, Rn. 5 f.¹⁷), ebenso, dass Abweichungen klar und eindeutig in der Teilungserklärung stehen müssen (V ZR 102/24⁷).18