Instandhaltungs­rücklage beim Verkauf: was mit Ihrem Anteil passiert

Die Rücklage ist Geld der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die selbst Rechte und Vermögen haben kann (§ 9a Abs. 1, 3 WEG¹). Der einzelne Eigentümer hat daran keinen Anteil, den er verkaufen oder sich auszahlen lassen könnte (BFH, IX R 19/24, Rn. 18²). Beim Eigentümerwechsel bleibt sie deshalb, wo sie ist. Selbst wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, die Rücklage gehe über, ändert das daran nichts (BFH, II R 49/17, Rn. 18³).

Der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer und zugleich Mitglied der Gemeinschaft (BFH, II R 49/17, Rn. 23³). Von da an ist die Rücklage auch für seine Wohnung da: Die Gemeinschaft bezahlt aus ihr Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum.

Instandhaltungsrücklage oder Erhaltungsrücklage?

Dasselbe. Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 heißt sie Erhaltungsrücklage; der neue Name soll zeigen, dass es um verfügbares Geld geht und nicht um einen Posten in der Bilanz.4 Wie hoch sie sein muss, nennt das Gesetz nicht, nur: angemessen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG¹).

Wo Sie den Stand finden

Im Vermögensbericht, den der Verwalter jedes Jahr allen Eigentümern zur Verfügung stellt (§ 28 Abs. 4 WEG¹). Er nennt den tatsächlich vorhandenen Bestand, keine offenen Forderungen.4 Mit Ihrem Miteigentumsanteil rechnen Sie aus, welcher Betrag rechnerisch auf Ihre Wohnung entfällt. Wie die Rücklage im Hausgeld angespart wird, steht in der Übersicht für Wohnungseigentümer.

Nein. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG⁵), in Niedersachsen mit 5 Prozent (Steuersatz Niedersachsen⁶). Den Anteil an der Rücklage abzuziehen, hat der Bundesfinanzhof 2020 ausdrücklich abgelehnt. Weil die Rücklage der Gemeinschaft gehört und nicht übertragen werden kann, zahlt der Käufer für sie nichts Eigenes; was er dafür wirtschaftlich aufwendet, ist Teil des Preises für die Wohnung (BFH, II R 49/17, Rn. 19, 20³).

Das gilt auch, wenn der Kaufvertrag einen Teil des Preises ausdrücklich „für die Rücklage“ ausweist. Ältere Ratgeber empfehlen das noch; sie stützen sich auf ein Urteil von 1991 zum alten Recht, das der Bundesfinanzhof nicht mehr anwendet. Entschieden hat er 2020 über Teileigentum, also Gewerbe und Stellplätze; 2025 hat er die Linie ausdrücklich auf den Verkauf von Wohnungseigentum bezogen (BFH, IX R 19/24, Rn. 29²).

Was weiterhin herausgerechnet werden darf

Mitverkauftes Zubehör, etwa bewegliche Einrichtung, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer (BFH, II R 49/17, Rn. 18³). Ob ein Gegenstand dazugehört, ist eine Frage des Einzelfalls. Wie Käufer die Nebenkosten insgesamt berechnen, steht im Ratgeber Immobilienkauf.

Auszahlen lässt sich die Rücklage nicht, doch sie kommt dem Käufer zugute. Der Bundesfinanzhof geht deshalb davon aus, dass der Verkäufer im Regelfall über einen Aufschlag auf den Kaufpreis ausgeglichen wird (BFH, IX R 19/24, Rn. 26²). Ob und wie viel, ist Verhandlungssache. Eine feste Regel, den rechnerischen Anteil auf den Preis zu schlagen, gibt es nicht.

Entscheidend ist das Verhältnis zu dem, was ansteht. Eine große Rücklage nützt wenig, wenn das Dach bald erneuert werden muss und sie dafür nicht reicht; dann droht eine Sonderumlage, und Käufer rechnen sie ein. Eine kleinere Rücklage in einem gepflegten Haus kann dagegen genügen.

So nutzen Sie die Rücklage im Verkauf

1. Besorgen Sie den letzten Vermögensbericht, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Versammlungen.
2. Rechnen Sie Ihren rechnerischen Anteil aus und notieren Sie, welche Arbeiten beschlossen oder geplant sind.
3. Zeigen Sie beides offen. Kaufinteressenten dürfen Sie ermächtigen, die Beschluss-Sammlung einzusehen (§ 24 Abs. 7 WEG⁷).
4. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer schon beschlossene Umlagen und die Nachzahlung für das Verkaufsjahr trägt (Abschnitt 6).

Als Eigentümer dürfen Sie alle Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG⁷). Fehlt etwas, fragen Sie den Verwalter rechtzeitig vor dem Verkauf.

Vermieter setzen das Hausgeld als Werbungskosten ab, aber nicht den Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Der zählt erst, wenn die Gemeinschaft ihn für Erhaltungsarbeiten ausgibt (BFH, IX R 19/24, Rn. 21²). Verkaufen Sie vorher, verlieren Sie den Abzug; nach dem Bundesfinanzhof gleicht das in der Regel der Kaufpreis aus. Der Käufer kann ihn geltend machen, wenn die Ausgabe in seine Zeit fällt und er die Wohnung vermietet (BFH, IX R 19/24, Rn. 26, 27²).

Ob Ihr Gewinn aus dem Verkauf selbst steuerpflichtig ist, hängt von anderen Fragen ab, vor allem von der Haltedauer. Das erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8⁸). Für das Verkaufsjahr heißt das:

• Hausgeld: Die monatlichen Vorschüsse zahlen Sie bis zur Umschreibung, danach der Käufer.
• Nachzahlung aus der Jahresabrechnung: Sie trifft den Käufer, wenn sie nach der Umschreibung beschlossen wird, auch für Ihre Monate. Mehr dazu steht im Ratgeber Abrechnungsspitze und Eigentümerwechsel.
• Sonderumlage: Zahlt, wer am Fälligkeitstag eingetragen ist, auch wenn sie vor dem Verkauf beschlossen wurde.

Untereinander regelt das der Kaufvertrag (BGH, V ZR 232/24, Rn. 2⁹). Legen Sie fest, ab welchem Tag die Kosten den Käufer treffen und wer eine schon beschlossene Umlage oder eine spätere Nachzahlung trägt. Was beim Verkauf einer Wohnung sonst zu beachten ist, steht im Ratgeber Hausverkauf.