Erbengemeinschaft: ein Erbe wohnt im Haus

Nach dem Erbfall gehört das Haus allen Erben gemeinsam (§ 2032 BGB¹). Für die Nutzung gelten die Regeln der Gemeinschaft (§ 2038 Abs. 2 BGB¹). Danach darf jeder Erbe das Haus gebrauchen, soweit er die anderen nicht in ihrem Mitgebrauch beeinträchtigt (§ 743 Abs. 2 BGB²). Wohnt ein Erbe dort, etwa weil er schon mit dem Verstorbenen dort gelebt hat, ist das also zunächst erlaubt. Die anderen behalten ihr Recht auf Mitgebrauch.

Die Mehrheit kann die Nutzung regeln

Wie das Haus genutzt wird, können die Erben mit Mehrheit beschließen, gerechnet nach der Größe ihrer Erbteile. Ein solcher Beschluss muss einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Er darf das Haus nicht wesentlich verändern und keinem Erben seinen Anteil an den Nutzungen ohne dessen Zustimmung nehmen (§ 745 Abs. 1, 3 BGB²). Hält sich ein Mehrheitsbeschluss an diese Grenzen, prüft ein Gericht ihn nicht noch einmal auf Billigkeit, solange sich die Lage nicht ändert (BGH, II ZR 47/24³).

Ist nichts geregelt, kann jeder Erbe eine Regelung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB²). Auf diese Vorschrift stützt sich die Nutzungsentschädigung.

Ab wann: erst ab dem Verlangen

Allein dadurch, dass ein Erbe das Haus nutzt, schuldet er noch nichts. Eine Nutzungsentschädigung steht den anderen frühestens ab dem Zeitpunkt zu, an dem sie eine Neuregelung der Nutzung verlangen (BGH, IV ZR 69/14⁴). Für die Monate davor gibt es nichts, auch wenn er schon lange dort wohnt.

Verlangen Sie die Entschädigung deshalb früh und so, dass es sich später belegen lässt: schriftlich, mit dem geforderten Betrag und dem Hinweis, dass Sie eine neue Regelung der Nutzung wollen. Die einzelnen Monatsbeträge verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind (§§ 195, 199 BGB⁵).

Wie viel: Miete minus eigener Anteil

Maßstab ist in der Regel die angemessene Miete, die sich für das Haus erzielen ließe, also sein objektiver Wohnwert (BGH, II ZR 94/96⁶, XII ZR 14/09⁷). Seinen eigenen Anteil muss der Bewohner nicht bezahlen. Die Rechnung lautet deshalb:

• Nutzungsentschädigung = ortsübliche Kaltmiete × Anteil der anderen Erben

Gehören dem Bewohner ein Drittel und den beiden anderen zwei Drittel, schuldet er bei einer Kaltmiete von 1.200 € also 800 € im Monat. Was für ein Haus wie dieses gezahlt würde, zeigen Mieten für vergleichbare Häuser in der Nähe. Der Mietspiegel Hannover hilft bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus nicht: Er nimmt Wohnungen in solchen Häusern ausdrücklich aus und erfasst nur Häuser mit drei und mehr Wohnungen.8 Ist eine geerbte Wohnung in einem solchen Haus der Streitpunkt, erklärt der Ratgeber Mietspiegel Hannover, wie man ihn liest. Einigen sich die Erben nicht auf eine Zahl, schafft ein neutrales Gutachten über den Mietwert eine gemeinsame Grundlage.

Tragen Sie die Kaltmiete ein, die das Haus im Monat bringen würde, und wählen Sie den Erbteil des Erben, der darin wohnt. Zahlt er Grundsteuer und Gebäudeversicherung allein, geben Sie diese Beträge im Monat an. Davon tragen die anderen ihren Anteil, und beide Beträge lassen sich gegeneinander aufrechnen (§§ 748, 387 BGB⁹).

Lasten des Hauses sowie die Kosten seiner Erhaltung und Verwaltung tragen die Erben im Verhältnis ihrer Anteile (§ 748 BGB⁹). Das gilt auch, wenn nur einer darin wohnt. Was zur Erhaltung notwendig ist, etwa die Reparatur nach einem Rohrbruch, darf jeder Erbe ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB¹). Größere Arbeiten, die nicht dringend sind, beschließt die Mehrheit nach Erbteilen.

Was der Bewohner selbst verbraucht, zahlt er auch selbst. Legt er dagegen Grundsteuer oder Versicherung für alle aus, können ihm die anderen ihren Anteil erstatten oder ihn mit der Nutzungsentschädigung verrechnen. Halten Sie Zahlungen deshalb von Anfang an fest: wer was wann bezahlt hat.

Gegen seinen Willen hinaussetzen können die anderen den Bewohner nicht ohne Weiteres. Sie können aber die Lage klären, und dafür gibt es drei Wege.

Er übernimmt das Haus

Will er bleiben, kann er die anderen auszahlen und das Haus übernehmen. Dafür müssen alle mitmachen, und ein Notar beurkundet die Übertragung. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG¹⁰).

Ein Mietvertrag mit den anderen

Einen Mietvertrag über das Haus kann die Mehrheit der Erben abschließen, auch mit einem von ihnen, wenn das einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (BGH, XII ZR 210/05¹¹). Das schafft klare Zahlen. Es gibt dem Bewohner aber auch den Kündigungsschutz eines Mieters (§ 573 BGB¹²).

Verkauf oder Teilungsversteigerung

Verkaufen können die Erben das Haus nur gemeinsam. Will der Bewohner nicht, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 2040, 2042, 753 BGB¹³). Mit dem Zuschlag kann der Ersteher gegen jeden, der das Haus ohne fortbestehendes Recht bewohnt, die Räumung vollstrecken lassen (§ 93 ZVG¹⁴). Wie die Versteigerung abläuft und was sie kostet, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen.

Welche Steuer beim Verkauf oder bei der Übernahme anfallen kann, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer? Den Überblick über den Verkauf eines geerbten Hauses gibt der Ratgeber Hausverkauf.