Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, wenn einer nicht will

Mit dem Erbfall gehört das Haus allen Erben gemeinsam. Keiner besitzt ein bestimmtes Zimmer oder einen bestimmten Bruchteil des Hauses, jeder hat einen Anteil am ganzen Nachlass. Über das Haus können die Erben deshalb nur gemeinschaftlich verfügen, und ein Verkauf ist eine solche Verfügung (§§ 2032, 2040 BGB¹). Ein Erbe mit einem Viertel kann den Verkauf also ebenso aufhalten wie einer mit der Hälfte.

Anders bei der Verwaltung. Über sie entscheidet die Mehrheit, gerechnet nach der Größe der Erbteile (§ 745 Abs. 1 BGB²). Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Erbe sogar allein veranlassen (§ 2038 BGB¹). Auch einen Mietvertrag kann die Mehrheit abschließen, wenn das einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (BGH, XII ZR 210/05³).

Gibt es Ausnahmen?

Nur wenige. Ausnahmsweise kann ein Erbe verpflichtet sein, an einem Verkauf mitzuwirken, wenn besondere Umstände ihn für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich machen. Den Verkauf allein beschließen kann die Mehrheit aber auch dann nicht; sie müsste den Erben auf Mitwirkung verklagen (BGH, IV ZR 82/04⁴). Hat der Verstorbene einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verwaltet dieser den Nachlass und darf darüber verfügen. Umgekehrt kann ein Testament die Teilung für eine Zeit ausschließen, in der Regel höchstens für 30 Jahre (§§ 2044, 2205 BGB⁵). Lesen Sie deshalb zuerst das Testament.

Einigen: einer übernimmt, die anderen bekommen Geld

Oft will der Erbe, der nicht verkaufen möchte, das Haus selbst behalten. Dann kann er es übernehmen und die anderen auszahlen. Grundlage ist eine Zahl, der alle trauen. Lassen Sie den Wert deshalb neutral ermitteln, bevor über Beträge verhandelt wird. Die Übertragung auf einen Erben beurkundet ein Notar (§ 311b BGB⁶). Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG⁷). Wie sich die Auszahlung bei der Einkommensteuer auswirkt, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer?

Auf Antrag eines Erben vermittelt auch ein Notar die Auseinandersetzung. Widerspricht ein Erbe, setzt der Notar das Verfahren aus. Wer zum Termin gar nicht erscheint, riskiert dagegen, dass sein Einverständnis angenommen wird (§§ 363, 366, 370 FamFG⁸).

Vermieten statt verkaufen

Lässt sich der Verkauf nicht durchsetzen, kann die Mehrheit das Haus vermieten. Die Miete fließt in den Nachlass und wird erst bei der Auseinandersetzung geteilt; die Kosten tragen die Erben nach ihren Anteilen (§ 2038 Abs. 2, § 748 BGB¹). Wohnt einer der Erben selbst im Haus, gelten eigene Regeln; sie stehen im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe wohnt im Haus.

Über Ihren Anteil am Nachlass können Sie allein verfügen, die Miterben müssen nicht zustimmen. Der Vertrag braucht einen Notar. Verkaufen können Sie nur den Anteil am ganzen Nachlass, nicht ein Viertel des Hauses (§ 2033 BGB⁹). Zum Anteil gehören auch Konten und Schulden. Für die Schulden des Nachlasses haftet der Käufer ab dem Kauf, Sie selbst bleiben aber ebenfalls haftbar; den Verkauf zeigen Sie dem Nachlassgericht an (§§ 2382, 2384 BGB¹⁰).

Das Vorkaufsrecht der Miterben

Verkaufen Sie an einen Fremden, dürfen Ihre Miterben zu denselben Bedingungen an seine Stelle treten. Dafür haben sie zwei Monate Zeit, gerechnet ab der Mitteilung des Vertrags (§§ 2034, 469 BGB¹¹). Ist der Anteil schon übertragen, können sie das Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer ausüben (§ 2035 BGB¹¹). Verkaufen Sie an einen Miterben, gibt es kein Vorkaufsrecht.

Ein fremder Käufer übernimmt mit Ihrem Anteil den Streit und das Risiko, dass ein Miterbe eintritt. Rechnen Sie deshalb damit, dass er weniger zahlt, als Ihr Anteil am Erlös eines gemeinsamen Verkaufs wäre. Bieten Sie den Erbteil zuerst Ihren Miterben an: Für sie ist er der Weg, das Haus ohne Sie zu behalten.

Lässt sich ein Haus nicht in Natur teilen, sieht das Gesetz für die Auflösung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung vor und danach die Teilung des Erlöses (§§ 2042, 753 BGB¹³). Den Antrag kann jeder Miterbe allein stellen (BGH, V ZB 63/23¹⁴). Ein Urteil gegen die anderen braucht er nicht (§ 181 ZVG¹²). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Haus liegt.

So läuft sie ab

1. Ein Erbe beantragt die Versteigerung, das Gericht ordnet sie an.
2. Ein Sachverständiger schätzt das Haus, das Gericht setzt den Verkehrswert fest (§ 74a Abs. 5 ZVG¹²).
3. Im Versteigerungstermin kann jeder bieten, auch die Erben selbst.
4. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag, im ersten Termin nur ab der Hälfte des Verkehrswerts.
5. Der Erlös fließt in den Nachlass (§ 2041 BGB¹³). Wie er verteilt wird, müssen die Erben noch klären; bis sie sich einigen, wird der Überschuss hinterlegt.15

Die Erbengemeinschaft endet also nicht mit dem Zuschlag. Aus dem Haus ist Geld geworden, über dessen Teilung die Erben sich einigen oder notfalls streiten.

Was die Teilungsversteigerung kostet

Verfahren und Termin richten sich nach dem festgesetzten Verkehrswert, Zuschlag und Verteilung nach dem Gebot (§ 54 GKG, Kostenverzeichnis Nr. 2210–2215¹⁵). Was das Verfahren kostet, entnimmt das Gericht vorweg dem Erlös; die Anordnung zahlt der Antragsteller und den Zuschlag der Ersteher (§ 109 ZVG¹², § 26 GKG¹⁵). Vorschießen muss der Antragsteller aber mehr: die Kosten des Gutachtens, für die das Amtsgericht Hannover einen Vorschuss von rund 2.500 bis 3.000 € nennt, und spätestens bei der Bestimmung des Termins zwei Termingebühren, hier 3.508 €. Endgültig trägt er sie nur, soweit der Erlös sie nicht deckt (§§ 15, 17, 26 GKG¹⁵). Ersteigert ein Erbe selbst, zählt sein eigener Anteil beim Zuschlag nicht mit. Anwälte, die die Erben beauftragen, kommen hinzu.

Auf Dauer verhindern können Sie eine Teilungsversteigerung in aller Regel nicht, denn jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung jederzeit verlangen (§ 2042 BGB¹³). Aufschieben lässt sie sich: Auf Ihren Antrag stellt das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist, und das einmal wiederholt (§ 180 Abs. 2 ZVG¹²). Den Antrag müssen Sie binnen zwei Wochen stellen, nachdem Ihnen das Gericht den Hinweis darauf zugestellt hat (§ 30b ZVG¹²).

Gründe sind nur Umstände, die sich in dieser Zeit voraussichtlich ändern, nicht solche, die gegen die Versteigerung überhaupt sprechen (BGH, IXa ZB 267/03¹⁶). Bei einer Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kann das Gericht außerdem Schutz nach der Zivilprozessordnung gewähren (§ 765a ZPO, BGH, V ZB 152/06¹⁷).

Was Sie stattdessen tun können

• Die anderen auszahlen und das Haus übernehmen, auf der Grundlage eines neutral ermittelten Werts.
• Die Erbteile der anderen kaufen; verkauft einer an einen Fremden, haben Sie das Vorkaufsrecht.
• In der Versteigerung selbst mitbieten.
• Eine Vermietung vorschlagen, wenn Sie das Haus nur nicht hergeben möchten.

Wohnen Sie selbst im Haus, können die anderen Erben eine Nutzungsentschädigung verlangen, aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie eine neue Regelung fordern (BGH, IV ZR 69/14¹⁸). Was ein geerbtes Haus sonst an Pflichten mitbringt, steht im Ratgeber Haus geerbt – was tun? und in der Übersicht Hausverkauf: geerbtes Haus.