Einladung zur Eigentümer­versammlung: die Frist richtig berechnen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Einladung in zwei Sätzen: „Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen“ (§ 24 Abs. 4 WEG¹). Drei Wochen sind 21 Tage, gezählt vom Tag nach dem Zugang bis zum Tag vor der Versammlung.

„Soll“ heißt nicht, dass die Frist beliebig ist. Lädt der Verwalter ohne Dringlichkeit kürzer ein, sind die Beschlüsse anfechtbar (Abschnitt 7).

Seit Dezember 2020 drei statt zwei Wochen

Die drei Wochen gelten seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020, vorher waren es zwei (BGH, V ZR 196/19, Rn. 6⁸). Steht in Ihrer Gemeinschaftsordnung noch die alte Frist, gilt trotzdem in der Regel die neue. Ältere Vereinbarungen gehen den geänderten Vorschriften nur vor, wenn sich aus ihnen ein anderer Wille ergibt, und der ist in der Regel nicht anzunehmen (§ 47 WEG³).

Was die Gemeinschaftsordnung ändern kann

Die Regeln zur Einberufung sind nicht zwingend; die Eigentümer können sie durch Vereinbarung ändern (BGH, V ZR 235/11, Rn. 5¹⁰). Lesen Sie deshalb in Ihrer Gemeinschaftsordnung nach, ob eine längere Frist gilt oder ob schon das Absenden der Einladung genügt. Wie die Versammlung sonst arbeitet und abstimmt, steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Für die Frist kommt es nicht auf das Absenden an, sondern auf den Zugang bei jedem einzelnen Eigentümer (BGH, V ZR 196/19, Rn. 6⁸, § 130 BGB⁶). Zugegangen ist die Einladung, sobald sie so in Briefkasten oder E-Mail-Postfach liegt, dass man sie unter gewöhnlichen Umständen lesen kann. Ob sie gelesen wird, spielt keine Rolle (BGH, VII ZR 895/21, Rn. 19¹⁴).

Vom Versammlungstag 22 Tage zurück

Gerechnet wird nach den Fristregeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Der Tag des Zugangs zählt nicht mit (§§ 186, 187 Abs. 1 BGB⁷), und die drei Wochen müssen vor dem Versammlungstag abgelaufen sein. So rechnen die Gerichte Fristen, die von einem Termin aus rückwärts laufen (BAG, 7 ABR 32/23, Rn. 19¹⁶).

• Spätester Zugang = Versammlungstag − 22 Tage, also der Wochentag davor, drei Wochen früher

Beispiel

• Versammlung: Donnerstag, 26. November 2026
• gleicher Wochentag drei Wochen vorher, Donnerstag, 5. November: einen Tag zu spät
• Einladung spätestens da: Mittwoch, 4. November 2026

Ein Tag macht den Unterschied. In einem Fall aus dem Gesellschaftsrecht mit vertraglicher Drei-Wochen-Frist ging die Einladung zu einer Versammlung am 29. April erst am 8. April zu; der Bundesgerichtshof legte zugrunde, dass die Frist damit um einen Arbeitstag verkürzt war (BGH, II ZR 24/13, Rn. 10, 14¹⁵).

Sonntag oder Feiertag

Fällt der späteste Tag auf einen Sonntag oder Feiertag, rückt er nicht nach hinten. Die Regel, die ein Fristende auf den nächsten Werktag schiebt, betrifft Fristen, in denen jemand etwas erklären oder leisten muss (§ 193 BGB⁷). Hier würde sie die Zeit verkürzen, die die Eigentümer zur Vorbereitung haben sollen. Briefe werden nur werktags zugestellt (§ 19 PostG¹⁸); per Post muss die Einladung dann am Werktag davor da sein.

Puffer für die Post

Von den Briefen, die an einem Werktag eingeliefert werden, muss die Post im Jahresdurchschnitt 95 % am dritten und 99 % am vierten folgenden Werktag zustellen (§ 18 Abs. 1 PostG¹⁸). Wer per Brief einlädt, gibt ihn deshalb spätestens vier Werktage vor dem spätesten Zugangstag auf. Im Beispiel ist das Donnerstag, der 29. Oktober, denn der 31. Oktober ist in Niedersachsen Feiertag (§ 2 NFeiertagsG¹⁹). Eine E-Mail erfüllt die Textform und kann am selben Tag zugehen.

Wenn schon das Absenden genügt

Manche Gemeinschaftsordnungen bestimmen, dass für eine ordnungsgemäße Einladung die Absendung an die zuletzt mitgeteilte Anschrift genügt. Das ist wirksam; dann zählt die rechtzeitige Absendung (BGH, V ZR 196/19, Leitsatz 3⁸). Wer umzieht und seine neue Anschrift nicht mitteilt, kann Beschlüsse nicht mit der fehlenden Einladung angreifen (BGH, V ZR 241/12⁹).

Wählen Sie den Tag der Versammlung. Der Rechner nennt den spätesten Tag, an dem die Einladung bei allen Eigentümern angekommen sein muss, und den Tag, an dem ein Brief spätestens zur Post sollte. Haben Sie selbst eine Einladung bekommen, tragen Sie auch ein, wann sie angekommen ist.

Eine außerordentliche Versammlung ist eine Versammlung wie jede andere. Das Gesetz kennt für sie keine eigene, kürzere Frist; auch hier sind es drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG¹). Der Verwalter muss sie einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG¹). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG¹). Wie das ohne Verwalter läuft, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Was „besondere Dringlichkeit“ heißt

Das Gesetz bestimmt den Begriff nicht. Die Frist soll den Eigentümern Zeit geben, sich vorzubereiten, zum Beispiel Rechtsrat einzuholen (BT-Drucksache 19/18791, S. 72¹⁷). Kürzer einladen darf der Verwalter deshalb nur, wenn eine Entscheidung nicht so lange warten kann. Oft gibt es schnellere Wege ohne Versammlung:

• Der Verwalter darf selbst handeln, wenn es nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG⁴).
• Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen das Nötige tun (§ 18 Abs. 3 WEG⁴).
• Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, gilt ein Beschluss auch ohne Versammlung (§ 23 Abs. 3 WEG²). Wie das geht, steht im Ratgeber Umlaufbeschluss in der WEG.

Notwendig sind drei Angaben: der Ort und die Zeit der Versammlung und die Beschlussgegenstände, also die Tagesordnung (BGH, V ZR 123/23, Rn. 22¹¹). Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG²).

Textform heißt: eine lesbare Erklärung, die den Absender nennt, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB⁶). Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Einzuladen sind alle Eigentümer, auch der Eigentümer einer Garage (BGH, V ZR 235/11¹⁰).

Nicht vorgeschrieben, aber hilfreich: der Hinweis, dass man sich vertreten lassen kann, und die Zugangsdaten, wenn die Gemeinschaft die Online-Teilnahme beschlossen hat. Beides muss nicht in der Einladung stehen; wer online teilnehmen will, muss es beim Verwalter verlangen (BGH, V ZR 123/23, Rn. 22, 24¹¹). Was in eine Vollmacht gehört, steht im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.

Nicht von selbst. Die Regeln zur Einberufung gehören nicht zu den zwingenden Vorschriften des WEG; wer sie verletzt, macht die Beschlüsse regelmäßig nur anfechtbar, nicht nichtig (BGH, V ZR 123/23, Rn. 10¹¹). Bis ein Gericht sie rechtskräftig für ungültig erklärt, gelten sie (§ 23 Abs. 4 WEG²).

Ein Monat für die Klage

Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG⁵). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG⁵). Die Frist läuft ab dem Versammlungstag, nicht erst ab dem Protokoll. Mehr zu Ihren Rechten als Eigentümer steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Erfolg nur, wenn der Fehler zählt

Steht fest, dass der Beschluss auch bei rechtzeitiger Einladung genauso ausgefallen wäre, scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus (BGH, V ZR 159/19, Rn. 18¹²). Ist eine Einladung auf dem Postweg verloren gegangen, kann die Anfechtung nur darauf gestützt werden, wenn sich das auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben kann (BGH, V ZR 196/19, Rn. 6⁸). Halten Sie deshalb fest, was die kurze Frist bei Ihnen verhindert hat: die Teilnahme, eine Vertretung oder die Vorbereitung.

Anders ist es, wenn ein Eigentümer gezielt ferngehalten wird. Dann kommt es auf die Mehrheiten nicht an (BGH, V ZR 159/19¹²); in ganz besonders schweren Fällen sind die Beschlüsse sogar nichtig (BGH, V ZR 235/11, Rn. 8¹⁰). Haben dagegen alle Eigentümer an der Versammlung teilgenommen und abgestimmt, kann das Mängel der Einberufung heilen (BGH, V ZR 77/21, Rn. 18¹³).

Wie schnell das Protokoll vorliegen muss und was darin steht, erklärt der Ratgeber Protokoll der Eigentümerversammlung.