Checkliste Hausverkauf: alle Unterlagen und wo Sie sie bekommen

Haken Sie ab, was Sie schon haben, und drucken Sie die Liste mit den Stellen aus, die Sie noch anfragen müssen. Ihre Häkchen werden nicht gespeichert. Was davon für Ihr Haus nicht zutrifft, etwa die Gruppe zur Vermietung, lassen Sie einfach weg.

Grundbuchauszug

Das Grundbuch führt das Amtsgericht als Grundbuchamt, zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk Ihr Haus liegt. Den Ausdruck beantragen Sie schriftlich, per Fax oder persönlich, nicht per Telefon oder E-Mail. Er kostet 10 € als einfacher und 20 € als amtlicher Ausdruck; das sei günstiger und zuverlässiger als über Internetportale.1 Als Eigentümer haben Sie das nötige berechtigte Interesse (§ 12 GBO, Nr. 17000, 17001 GNotKG⁶).

Liegenschaftskarte

Die Flurkarte heißt amtlich Liegenschaftskarte. Sie bekommen sie beim Katasteramt des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, online oder vor Ort. Die Kosten beginnen bei 20 € zuzüglich Umsatzsteuer und richten sich nach dem Format. Das Landesamt warnt vor privaten Anbietern, die nicht in seinem Auftrag handeln.2

Bauakte und Baulasten

Pläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung, die Sie nicht selbst haben, liegen in der Bauakte. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (§ 81 Abs. 4 NBauO³). In der Stadt Hannover ist das die Bauordnung der Landeshauptstadt, im Umland je nach Kommune deren Bauaufsicht oder die der Region Hannover. Für die Einsicht in die Bauakte verlangt die Region einen aktuellen Eigentümernachweis, etwa einen Grundbuchauszug, und Ihren Ausweis.4

Energieausweis und Wohnfläche

Den Energieausweis stellt nur eine Person mit der gesetzlichen Berechtigung aus (§ 88 GModG⁷); einen amtlichen Preis gibt es nicht. Wann Sie ihn brauchen und welche Ausnahmen gelten, steht im Ratgeber Hausverkauf ohne Energieausweis.

Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Bei einer Wohnung liegen die meisten Unterlagen beim Verwalter: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG⁸). Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter, den Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage stellt er jedem Eigentümer zur Verfügung (§ 24 Abs. 8, § 28 Abs. 4 WEG⁸). Wo Sie die Teilungserklärung finden, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung einsehen.

Vor der Anzeige: der Energieausweis

Liegt ein Energieausweis vor, muss jede Anzeige in kommerziellen Medien seine Kernangaben nennen (§ 87 GModG⁷). Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn oder eine Kopie unverzüglich. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 € (§§ 80 Abs. 4, 108 GModG⁷). Bestellen Sie ihn deshalb als Erstes. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz.

Für den Notar

Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt;9 die Anzeige muss für Verkäufer und Käufer unter anderem Geburtsdatum und Steuer-Identifikationsnummer enthalten (§ 20 Abs. 1 GrEStG¹⁰). Für die Löschung Ihrer Grundschuld braucht er Ihre Bank und die Darlehensnummer. Erklärungen für das Grundbuch müssen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO¹¹); das gilt auch für eine Vollmacht, mit der jemand für Sie unterschreibt. Bei einer Wohnung kann die Zustimmung des Verwalters nötig sein, wenn sie für Ihre Anlage vereinbart ist; ohne sie ist der Verkauf unwirksam (§ 12 WEG⁸).

Wie es nach dem Notartermin bis zur Übergabe weitergeht, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: die Schritte.

• Erbnachweis fehlt. Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis; liegt ein notarielles Testament vor, genügt es meist mit der Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 GBO¹¹). Die Eintragung der Erben kostet keine Grundbuchgebühr, wenn sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird (Nr. 14110¹²).
• Alte Rechte in Abteilung II. Ist zum Beispiel der Inhaber eines eingetragenen Wohnrechts verstorben, braucht das Grundbuchamt zur Löschung die Sterbeurkunde; unter Umständen erst ein Jahr nach dem Tod.1 Prüfen Sie Abteilung II deshalb früh.
• Verwalterzustimmung bei einer Wohnung. Ist sie vereinbart, holt sie der Notar ein; ohne sie bleibt der Verkauf unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG⁸).
• Energieausweis zu spät bestellt. Fehlt er bei der ersten Besichtigung, droht ein Bußgeld bis 10.000 €; liegt er beim Inserieren schon vor, müssen seine Kernangaben in die Anzeige (§§ 80, 87, 108 GModG⁷).
• Unterlagen über Portale bestellt. Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte gibt es direkt bei Grundbuchamt und Katasteramt günstiger als bei privaten Anbietern.2

Was nach dem Erbfall sonst zu tun ist, steht im Ratgeber Haus geerbt – was tun?