Checkliste für die Haus­besichtigung

Haken Sie ab, was Sie gesehen oder erhalten haben, und notieren Sie offene Fragen auf dem Ausdruck. Die Häkchen bleiben nur, solange diese Seite geöffnet ist; drucken Sie die Liste deshalb vor dem Termin aus. Die Belege zu den Pflichten stehen in den Abschnitten danach.

Planen Sie zwei Termine: beim ersten den Überblick und die Bitte um Unterlagen, beim zweiten die Prüfung mit den Unterlagen in der Hand, bei Bedarf mit einem Bausachverständigen. Die Bundesnotarkammer zählt es ausdrücklich zu den Aufgaben des Käufers, den Zustand des Hauses, die Genehmigung der Bauten, Baulasten, Altlasten und die Abrechnung der Erschließung vor dem Notartermin zu prüfen.3

Zwei Punkte, die Geld kosten können

• Erschließungsbeiträge für die Straße zahlt, wer Eigentümer ist, wenn der Bescheid bekannt gegeben wird (§ 134 BauGB⁴). Fragen Sie die Gemeinde, ob Straße und Kanalanschluss abgerechnet sind, und lassen Sie offene Beiträge im Kaufvertrag regeln.
• Die Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentum auf Sie über (§ 95 VVG⁵). Kündigen können Sie sie nur innerhalb eines Monats nach dem Erwerb (§ 96 Abs. 2 VVG⁵). Lassen Sie sich deshalb Vertrag und gemeldete Schäden vorher zeigen.

Den Bebauungsplan für die Nachbarschaft hält die Gemeinde für jeden zur Einsicht bereit (§ 10 Abs. 3 BauGB⁴). Welche Unterlagen ein Verkäufer bereithalten sollte, zeigt das Gegenstück zu dieser Liste, die Checkliste für den Hausverkauf. Was Grundbuch und Baulastenverzeichnis im Einzelnen enthalten, steht im Ratgeber Immobilie kaufen.

Verkäufer oder Makler müssen Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG⁶). Er gilt zehn Jahre. Für ein Haus mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, muss es bis Ende 2026 in der Regel ein Bedarfsausweis sein, der aus der Bausubstanz rechnet und nicht aus dem Verbrauch der Vorbesitzer. Die Effizienzklasse von A+ bis H ergibt sich aus der Endenergie (§ 86, Anlage 10 GModG⁶). Ab 1. Januar 2027 werden neue Ausweise digital ausgestellt, und diese Pflicht zum Bedarfsausweis für ältere Wohnhäuser entfällt; ein gültiger Ausweis reicht weiter aus.7

Heizung: was seit Juli 2026 gilt

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Gestrichen sind die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel.7 Beim Tausch stehen mehrere Wege offen, von der Wärmepumpe bis zum Wärmenetz (§ 42 GModG⁸). Bauen Sie nach einem Kauf eine neue Gas- oder Ölheizung ein, muss ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen: 10 Prozent ab 2029, 15 ab 2030, 30 ab 2035 und 60 ab 2040 (§ 43 GModG⁸).

Dämmpflicht unter dem Dach

Eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz muss gedämmt werden, oder das Dach darüber (§ 35 Abs. 1 GModG⁸). Hat der Verkäufer schon am 1. Februar 2002 selbst in seinem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gewohnt und gehört es ihm seitdem, haben Sie dafür zwei Jahre ab Ihrem Eigentumserwerb. Sonst trifft die Pflicht jeden Eigentümer, also auch Sie ab dem Erwerb. Sie gilt nicht für den Eigentümer, der in seinem Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst wohnt, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 3, 4 GModG⁸).

Wasser und Schornstein

Trinkwasserleitungen aus Blei mussten bis 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt sein. Hat das Gesundheitsamt dem Verkäufer die Frist verlängert, weil er das Wasser nur im eigenen Haushalt nutzt, endet sie ein Jahr nach dem Eigentumswechsel (§ 17 Abs. 3 TrinkwV⁹). Die Voraussetzungen einer Legionellenprüfung erläutert mein Ratgeber. Der Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers nennt die Feuerstätten und ihre Prüftermine und gilt auch für Sie als neuen Eigentümer (§ 14a SchfHwG¹⁰).

Ohne besondere Vereinbarung haftet der Verkäufer für Sachmängel, und Ihre Rechte verjähren bei einem Haus in fünf Jahren ab der Übergabe (§ 438 BGB¹²). Bei gebrauchten Immobilien wird diese Haftung aber häufig im Kaufvertrag ausgeschlossen.11 Dann bleibt Ihnen nur, was das Gesetz nicht abbedingen lässt: Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB¹²).

Was Sie gesehen haben, zählt gegen Sie

Kennen Sie einen Mangel beim Vertragsschluss, haben Sie deswegen keine Rechte. Übersehen Sie ihn grob fahrlässig, nur bei Arglist oder Garantie (§ 442 BGB¹²). Und der Verkäufer darf davon ausgehen, dass Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, auch Ihnen ins Auge fallen; darüber muss er nicht eigens aufklären (BGH, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22¹³). Über Umstände, die für Ihren Entschluss wesentlich sind und deren Mitteilung Sie redlicherweise erwarten dürfen, muss er Sie dagegen auch ungefragt aufklären.

Zusagen gehören in den Vertrag

Sagt der Verkäufer etwas über den Zustand zu, etwa dass das Dach neu gedeckt oder der Keller trocken sei, lassen Sie das in den Kaufvertrag schreiben. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB¹⁴), und Absprachen außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam; sie können sogar den ganzen Vertrag gefährden.3 Was ein Kaufvertrag regeln sollte, steht im Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Wann ein Bausachverständiger mitkommen sollte

Vorgeschrieben ist ein Gutachten nicht. Weil Sie bei einem Haftungsausschluss tragen, was Sie übersehen, lohnt der Blick eines Fachmanns aber, sobald einer dieser Punkte zutrifft:

• Sie sehen Feuchteflecken, Salzränder oder Schimmel, oder es riecht modrig.
• Sie finden Risse in tragenden Wänden oder im Sockel.
• Das Haus wurde vor dem 31. Oktober 1993 gebaut oder umgebaut, und Sie planen Umbauten: Asbest ist seit diesem Tag verboten und kann in älteren Häusern auch in Fliesenkleber, Spachtelmassen und Putzen stecken.15
• Dach, Dachboden oder Keller sind nicht zugänglich.

Prüfen Sie außerdem die Rauchwarnmelder: In Niedersachsen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege führen, je mindestens einen haben (§ 44 Abs. 5 NBauO¹⁶). Was dafür im Einzelnen gilt, steht im Ratgeber Rauchmelderpflicht in Niedersachsen.