Bodenrichtwert Hannover: finden, lesen und richtig umrechnen

BORIS.NI ist die Kartenanwendung der niedersächsischen Gutachterausschüsse. Sie zeigt die Bodenrichtwerte für ganz Niedersachsen, also auch für jede Adresse in Hannover, und ist kostenfrei. Aus der Anwendung lässt sich ein amtlicher Auszug aus der Bodenrichtwertkarte drucken.2

Wie aktuell der Wert ist

Das Baugesetzbuch verlangt neue Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre (§ 196 Abs. 1 BauGB³). In Niedersachsen ermitteln die Gutachterausschüsse sie jedes Jahr aus den gezahlten Kaufpreisen. Die aktuellen Werte gelten für den Stichtag 1. Januar 2026, die nächsten für den 1. Januar 2027. Alle 332 Zonen der Landeshauptstadt tragen in BORIS.NI den Stichtag 1. Januar 2026.1

Auskunft beim Gutachterausschuss

Jeder kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB³). Für Hannover ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover zuständig, mit Geschäftsstelle in der Dorfstraße 19, 30519 Hannover.5 Eine kurze mündliche Auskunft und die Einsicht in die Karte vor Ort kosten erst dann eine Gebühr, wenn sie länger als 30 Minuten dauern. Eine schriftliche Auskunft wird nach Zeitaufwand berechnet (GOGut Nr. 4⁴).

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in einer Bodenrichtwertzone. Er gilt in bebauten Gebieten so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB³). Er bezieht sich auf einen Quadratmeter eines gedachten Grundstücks, des Richtwertgrundstücks. Je Zone gibt es genau einen Wert, keine Spanne (§ 13 ImmoWertV⁶).

Die Kürzel sind bundesweit gleich und in Anlage 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt. Die Gutachterausschüsse erklären sie in ihrer Legende.7

Beitragsfrei, ebf oder ebp

„Beitragsfrei“ heißt: Für die vorhandenen Anlagen werden keine Erschließungsbeiträge und keine Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz mehr erhoben. Bei „ebf“ können noch solche Abgaben kommen, bei „ebp“ auch Erschließungsbeiträge. In Hannover sind alle 296 Zonen für baureifes Land als beitragsfrei ausgewiesen.1

Die WGFZ bei Mehrfamilienhäusern

Die wertrelevante Geschossflächenzahl setzt die Fläche aller oberirdischen Geschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse zählen mit 75 % (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV⁶). Je dichter ein Grundstück bebaut werden kann, desto mehr ist sein Boden wert.

Die Gutachterausschüsse fassen die Zonen jeder Gemeinde automatisch zu einem mittleren Niveau zusammen. Für die Landeshauptstadt Hannover nennen sie zum 1. Januar 2026 für Bauland für Eigenheime 500 €/m² (Median) und für Bauland für Mehrfamilienhäuser 650 €/m² (3. Quartil: drei Viertel der einbezogenen Zonen liegen darunter). Dafür werten sie eine eigene Auswahl von Zonen aus, bei Mehrfamilienhäusern etwa auch Zonen für Wohn- und Geschäftshäuser.8 Die Spanne der einzelnen Zonen ist viel größer: Für Ein- und Zweifamilienhäuser reicht sie in Hannover von 260 bis 1.100 €/m², für Mehrfamilienhäuser von 280 bis 900 €/m². Der Median dieser 77 und 86 Zonen in BORIS.NI liegt bei 440 und 420 €/m².1

Zonen heißen oft wie ein Stadtteil, decken ihn aber nicht ab. Die Wohnzonen mit „Kirchrode“ im Namen reichen von 600 bis 1.100 €/m². Einen amtlichen Durchschnitt je Stadtteil gibt es nicht. Wer ihn im Internet findet, sieht eine eigene Rechnung des Anbieters.

Im Umland liegt das mittlere Niveau für Eigenheime niedriger, zum Beispiel in Isernhagen bei 381 €/m², in Langenhagen bei 339 €/m² und in Garbsen bei 289 €/m².8 Was Häuser und Wohnungen in Hannover gekostet haben, steht im Ratgeber Immobilienpreise Hannover.

Wie sich die Bodenpreise entwickelt haben

Der Gutachterausschuss misst die Entwicklung mit einem Bodenpreisindex für Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften mit 300 bis 1.500 m². Für die Landeshauptstadt stieg er von 48 im Jahr 2015 auf 129 im Jahr 2023, also auf das 2,7-Fache. Für 2024 und 2025 nennt er vorläufig 127 und 124.9 Wie Lage und Bodenwert den Preis eines ganzen Hauses beeinflussen, zeigt die Übersicht Was beeinflusst den Wert in Hannover?

Größere Grundstücke werden je Quadratmeter günstiger gehandelt als kleine. Für Hannover hat der Gutachterausschuss das aus 2.814 Verkäufen von Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Region abgeleitet und als Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht.9 In BORIS.NI hängt diese Tabelle an fast allen Zonen mit der Ergänzung EFH, in Hannover an 71 von 77. Sie gilt für Grundstücke, die sich nicht in mehrere Bauplätze teilen lassen. So rechnen Sie:

• Bodenrichtwert für Ihr Grundstück = Bodenrichtwert × Koeffizient Ihrer Fläche ÷ Koeffizient der Fläche des Richtwertgrundstücks
• Bodenwert = Bodenrichtwert für Ihr Grundstück × Ihre Fläche

Beispiel, keine Bewertung

• Zone Bothfeld: 800 €/m² für ein Richtwertgrundstück mit 500 m² (Koeffizient 1,000)
• Ihr Grundstück hat 700 m² (Koeffizient 0,975): 800 € × 0,975 ÷ 1,000 = 780 €/m²
• Bodenwert: 780 € × 700 m² = 546.000 €, ohne Haus

Zwischenwerte schaltet der Rechner linear ein, so wie der Gutachterausschuss in seinem Beispiel 750 m² mit 0,972 ansetzt. Er rechnet für Grundstücke zwischen 200 und 1.500 m².

Mehrfamilienhaus-Grundstücke: Umrechnung nach WGFZ

Bei Mehrfamilienhäusern zählt nicht die Größe, sondern wie dicht gebaut werden kann. Der Gutachterausschuss hat dafür drei Tabellen nach Lage: für Bodenrichtwerte unter 350 €/m², von 350 bis 560 €/m² und über 560 €/m². Gerechnet wird genauso: Bodenrichtwert × Koeffizient Ihrer WGFZ ÷ Koeffizient der WGFZ der Zone.9

Beispiel, keine Bewertung

• Zone List: 650 €/m² bei WGFZ 2,1, Tabelle für Werte über 560 €/m² (Koeffizient 1,02)
• Ihr Grundstück ist mit WGFZ 1,5 bebaubar (Koeffizient 0,90)
• 650 € × 0,90 ÷ 1,02 = 573,53 €/m²

Für Geschäfts- und Gewerbegrundstücke eignen sich diese Tabellen nach Angabe des Gutachterausschusses nicht. Andere Unterschiede, etwa ein ungewöhnlicher Zuschnitt, werden mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt. Die nennt die Geschäftsstelle oder ein Gutachten. Was ein Gutachten kostet, steht im Ratgeber Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Beim Verkauf: ein Teil des Werts

Für den Verkehrswert wird der Bodenwert ohne das Haus ermittelt. Dafür darf ein an das Grundstück angepasster Bodenrichtwert verwendet werden (§ 40 ImmoWertV⁶). Zusammen mit dem Wert des Gebäudes ergibt sich der Verkehrswert; wie genau, hängt vom Verfahren ab. Welches Verfahren wann gilt, erklärt die Übersicht Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Bei Erbschaft und Schenkung: Grundlage der Steuer

Ein unbebautes Grundstück bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert. Maßgeblich ist der Wert, der zuletzt vor dem Todes- oder Schenkungstag zu ermitteln war (§ 179 BewG¹⁰). Wird ein bebautes Grundstück im Ertrags- oder im Sachwertverfahren bewertet, etwa ein Mietshaus, ist dieser Bodenwert ein Teil der Rechnung (§§ 184, 189 BewG¹⁰). Wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, steht im Ratgeber Hauswert im Erbfall.

Bei der Grundsteuer: nur gedämpft

In Niedersachsen zählt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer nur über den Lage-Faktor. Er vergleicht den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und dämpft das Verhältnis mit dem Exponenten 0,3. Ist Ihr Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der Durchschnitt, beträgt der Lage-Faktor 1,23, also nur rund 23 % Zuschlag. Maßgeblich sind die Verhältnisse am 1. Januar 2022, und die steuerlichen Bodenrichtwerte sind nicht deckungsgleich mit den Werten in BORIS.NI.11

1. Bodenrichtwert mal Fläche für den Hauswert halten

Das Ergebnis ist nur der Bodenwert. Das Haus fehlt, ebenso Zustand und Ausstattung. Für den ganzen Wert braucht es eine Bewertung.

2. Den Wert der falschen Zone ablesen

Zonen dürfen deckungsgleich übereinanderliegen (§ 15 Abs. 3 ImmoWertV⁶). In Hannover liegen an 27 Stellen ein Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser und einer für Mehrfamilienhäuser übereinander, in Bothfeld etwa 800 und 750 €/m², in Bemerode-Nord 700 und 430 €/m². Maßgeblich ist der Wert, dessen Nutzung zu Ihrem Grundstück passt.1

3. Größe oder WGFZ nicht umrechnen

Ein Grundstück mit 1.000 m² in einer Zone mit „f 500“ ist je Quadratmeter weniger wert als das Mustergrundstück. Der Rechner in Abschnitt 5 zeigt, wie viel.

4. Zone und Stadtteil verwechseln

Eine Zone ist kein Stadtteil. Innerhalb eines Stadtteils liegen oft mehrere Zonen mit sehr unterschiedlichen Werten, und Durchschnittswerte je Stadtteil sind keine amtlichen Zahlen.

5. Den Bodenrichtwert für verbindlich halten

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.7 Sie sind Durchschnitte. Der Preis beim Verkauf Ihres Grundstücks kann darüber oder darunter liegen.