Bauträger­vertrag: was er regelt und wie er Sie schützt

Ein Bauträgervertrag verpflichtet den Unternehmer, ein Haus oder ein vergleichbares Bauwerk zu errichten oder umzubauen und Ihnen zugleich das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen (§ 650u Abs. 1 BGB¹). Bei einer Neubauwohnung ist das Ihr Wohnungseigentum mit dem Anteil am Grundstück. Für den Bau gelten die Regeln des Werkvertrags, für die Übertragung des Grundstücks die des Kaufs. Weil ein Grundstück übertragen wird, muss der ganze Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB¹⁴).

Mängel am Bau beurteilen sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, auch wenn das Haus beim Kauf schon fertig ist (BGH, VII ZR 171/15³).

Was beim Bauträger nicht gilt

Einige Regeln des Bauvertrags hat der Gesetzgeber für Bauträgerverträge ausgenommen (§ 650u Abs. 2 BGB¹):

• kein Widerrufsrecht: Beim eigenen Bauvertrag können Sie als Verbraucher 14 Tage widerrufen, wenn er nicht notariell beurkundet ist (§§ 650l, 355 BGB²). Der Bauträgervertrag ist immer beurkundet.
• kein freies Kündigungsrecht: Einen Werkvertrag kann der Besteller sonst bis zur Vollendung jederzeit kündigen (§ 648 BGB²).
• keine einseitigen Änderungswünsche: Das Anordnungsrecht des Bestellers (§§ 650b bis 650d) gilt nicht; Änderungen und Sonderwünsche müssen Sie vereinbaren.
• kein 90-Prozent-Deckel, sondern der Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung.

Abschlagszahlungen darf der Bauträger nur so verlangen, wie es die Verordnung zulässt (§ 650v BGB⁵). Sie verweist auf § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Davon darf der Vertrag nicht zu Ihrem Nachteil abweichen (§ 12 MaBV⁶).

Bevor Sie den ersten Euro zahlen

Geld darf der Bauträger erst annehmen, wenn vier Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1 MaBV⁴):

• Der Vertrag ist wirksam, nötige Genehmigungen liegen vor, der Notar hat das schriftlich bestätigt, und der Bauträger hat kein vertragliches Rücktrittsrecht.
• Für Sie ist eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen; bei einer Wohnung muss außerdem das Wohnungseigentum im Grundbuch angelegt sein.
• Die Lastenfreistellung ist gesichert: Vorrangige Grundschulden werden gelöscht, wenn Sie zahlen. Bleibt der Bau stecken, gilt das gegen den Teil, der dem Baustand entspricht, oder die Bank zahlt Ihnen Ihre Raten zurück.
• Die Baugenehmigung ist erteilt. Ist keine nötig, genügt die Bestätigung der Behörde, dass gebaut werden darf; wo es die nicht gibt, die des Bauträgers, und danach muss ein Monat vergangen sein.

Die Raten im Einzelnen

Danach zahlen Sie in höchstens sieben Teilbeträgen nach dem Bauablauf. Die erste Rate beträgt 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, bei einem Erbbaurecht 20 Prozent. Die übrigen Sätze beziehen sich auf die restliche Vertragssumme: 40 Prozent des Rests nach dem Rohbau sind 28 Prozent des Kaufpreises. Nach dem Rohbau sind also zusammen höchstens 58 Prozent fällig. Welche Abschnitte der Bauträger zu sieben Raten zusammenfasst, steht im Vertrag; fällt eine Leistung weg, wird ihr Satz auf die übrigen Raten verteilt.4 Statt des Ratenplans kann der Bauträger auch eine Sicherheit für alle Rückzahlungsansprüche stellen, etwa eine Bürgschaft, die bis zur vollständigen Fertigstellung bestehen bleibt (§ 7 MaBV⁶).

Kaufen Sie als Verbraucher, schuldet Ihnen der Bauträger bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Sie sichert, dass Haus oder Wohnung rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig werden (§ 650m Abs. 2 BGB⁷). Für Bauträgerverträge ordnet das die Abschlagszahlungsverordnung ausdrücklich an (§ 1 Satz 3⁵).

Verlangt der Bauträger es, leisten Sie die Sicherheit selbst, indem Sie 5 Prozent von den Raten zurückbehalten, etwa von der ersten.8 Er kann stattdessen auch eine Garantie oder Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers stellen (§ 650m Abs. 2, 3 BGB⁷).

Mit der Abnahme erklären Sie, dass der Bau im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie sie nicht verweigern. Kennen Sie einen Mangel und nehmen trotzdem ab, ohne ihn sich vorzubehalten, verlieren Sie wegen dieses Mangels Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung; nur Schadensersatz bleibt (§ 640 Abs. 1, 3 BGB⁹). Für einen Mangel dürfen Sie in der Regel das Doppelte der Kosten seiner Beseitigung von der fälligen Zahlung zurückhalten (§ 641 Abs. 3 BGB⁹).

Setzt Ihnen der Bauträger eine Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Als Verbraucher trifft Sie diese Folge nur, wenn er Sie mit der Aufforderung in Textform darauf hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB⁹). Verweigern Sie die Abnahme, kann er verlangen, dass Sie gemeinsam den Zustand feststellen (§ 650g BGB⁹).

Das Gemeinschaftseigentum nehmen Sie selbst ab

Bei einer Neubauwohnung kaufen Sie auch Dach, Fassade, Treppenhaus und Tiefgarage anteilig mit. Jeder Käufer hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung auch des Gemeinschaftseigentums und entscheidet grundsätzlich selbst, ob er es abnimmt (BGH, VII ZR 171/15³). Eine vorformulierte Klausel, nach der ein vom Bauträger eingesetzter, mit ihm verbundener Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle abnimmt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 9. November 2023, VII ZR 241/22¹⁰). Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum verfolgt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinsam, soweit sie eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern (§ 9a Abs. 2 WEG¹¹).

Zeigt sich ein Mangel am Bau, können Sie Nacherfüllung verlangen. Beseitigt der Bauträger ihn nicht, dürfen Sie ihn unter den gesetzlichen Voraussetzungen selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen, mindern, zurücktreten oder Schadensersatz fordern (§ 634 BGB¹²). Diese Ansprüche verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren, gerechnet ab der Abnahme. Hat der Bauträger einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, aber nicht weniger als fünf Jahre (§ 634a BGB¹²).

Anders als beim Kauf eines gebrauchten Hauses kann der Bauträger seine Haftung nicht einfach ausschließen: Beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine Abweichung von der gesetzlichen Haftung nur eingeschränkt zulässig.8 Eine vorformulierte Klausel, die die fünf Jahre verkürzt, ist unwirksam (§ 309 Nr. 8 b ff BGB¹³). Melden Sie Mängel schriftlich und mit Frist; notieren Sie, wann Sie abgenommen haben.

Den beabsichtigten Vertragstext soll Ihnen der beurkundende Notar oder sein Sozius im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, stehen die Gründe in der Urkunde (§ 17 Abs. 2a BeurkG¹⁵). Die Baubeschreibung muss Ihnen der Bauträger in Textform geben, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben (Art. 249 § 1 EGBGB¹⁶). Prüfen Sie in diesen zwei Wochen:

• Baubeschreibung: Sie muss das Haus, die Leistungen, Pläne mit Flächen, Energie- und Schallschutz sowie verbindliche Angaben zur Fertigstellung enthalten (Art. 249 § 2 EGBGB¹⁶). Was unklar bleibt, geht zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB¹⁷).
• Fertigstellungstermin: Der Vertrag muss einen verbindlichen Termin oder die Bauzeit nennen (§ 650k Abs. 3 BGB¹⁷).
• Ratenplan: nicht mehr als sieben Raten und kein Satz über den Höchstbeträgen aus dem Rechner oben.
• Sicherheit: 5 Prozent, als Einbehalt oder Bürgschaft.
• Abnahme: wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt; keine Abnahme durch einen mit dem Bauträger verbundenen Verwalter.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Was gehört Ihnen allein, welche Sondernutzungsrechte gibt es, wie werden Kosten verteilt? Wo Sie diese Unterlagen finden, steht im Ratgeber Teilungserklärung einsehen.
• Sonderwünsche und Zusagen: Alles gehört in die Urkunde; Nebenabreden außerhalb sind unwirksam.8

Spätestens mit der Fertigstellung muss Ihnen der Bauträger die Unterlagen geben, mit denen Sie gegenüber Behörden nachweisen können, dass nach den Vorschriften gebaut wurde (§ 650n BGB¹⁷). Was beim Kauf außerdem an Steuer und Gebühren anfällt, steht im Ratgeber Immobilie kaufen, was Notar und Grundbuch kosten, unter Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen.