Bauliche Veränderung in der WEG: Beschluss, Anspruch, Kosten

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Die Eigentümer können sie beschließen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG¹). Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG³). Ein Eingriff in die Bausubstanz ist nicht nötig: Auch eine Solaranlage, die das Bild der Anlage wesentlich verändert, ist eine bauliche Veränderung (BGH, V ZR 29/24, Leitsatz 2¹²). Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung sind ein Personenaufzug, eine Rampe mit Terrasse, ein Klimagerät auf dem Balkon, der Durchbruch einer tragenden Wand und eine Dachgaube mit Loggia (V ZR 244/22⁸, V ZR 33/23⁹, V ZR 162/25¹⁰, V ZR 67/25¹¹, V ZR 221/17¹⁵).

Erst der Beschluss, dann der Bau

Wer bauen will, muss die Gestattung vorher herbeiführen, notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht (BGH, V ZR 140/22, Leitsatz 2⁶, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG⁴). Das gilt auch, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern besteht, etwa bei Doppelhaushälften. Ausnahme: Die Gemeinschaftsordnung verzichtet auf den Beschluss, etwa indem sie bestimmt, die Einheiten so zu behandeln, als wären die Grundstücke real geteilt (BGH, V ZR 68/25, Leitsatz 1⁷; mehr zur Gemeinschaft mit zwei Eigentümern).

Gehört das Bauteil der Gemeinschaft?

Nur dann geht es um eine bauliche Veränderung im Sinne des Gesetzes. Was zum Sondereigentum gehört und was gemeinschaftlich ist, etwa bei Fenstern, Heizkörpern und Balkonen, erklärt der Ratgeber Fenster: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Beantworten Sie bis zu drei Fragen. Der Wegweiser zeigt, ob Sie einen Beschluss brauchen, ob Sie ihn verlangen können oder die Mehrheit frei entscheidet und wer die Kosten trägt. Die Regeln dahinter stehen in den Abschnitten 4 und 5.

Für fünf Zwecke kann jeder Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen: den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden von Elektrofahrzeugen, den Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser, und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG¹). Den fünften Zweck gibt es seit Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306⁵). Über das Wie, etwa Ort und Ausführung, beschließt die Gemeinschaft. Mehr dazu steht in den Ratgebern Wallbox in der Eigentümergemeinschaft und Balkonkraftwerk in der WEG.

Angemessen ist eine solche privilegierte Maßnahme in der Regel; nur ausnahmsweise, bei außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten oder einem außergewöhnlichen Begehren, ist sie es nicht; so hat es der Bundesgerichtshof für die Zwecke Nr. 1 bis 4 entschieden (BGH, V ZR 244/22, Leitsatz 2a⁸). Im Fall des Bundesgerichtshofs setzten nicht gehbehinderte Eigentümer einen Personenaufzug am Hinterhaus einer denkmalgeschützten Jugendstilanlage durch (Rn. 1, 2⁸).

Alles andere: Anspruch nur mit Einverständnis

Für andere Vorhaben können Sie die Gestattung verlangen, wenn alle einverstanden sind, die dadurch über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG¹). Beeinträchtigt ist, wer sich nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Ein Klimagerät auf dem Balkon ist danach grundsätzlich zu gestatten; spätere Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen (BGH, V ZR 162/25, Leitsätze 1, 2¹⁰). Auch größere Eingriffe in die Bausubstanz beeinträchtigen nicht ohne Weiteres, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden (V ZR 162/25, Rn. 11, 12¹⁰). Beim Durchbruch einer tragenden Wand kommt es etwa auf Statik und Brandschutz an (BGH, V ZR 67/25, Rn. 21¹¹, noch zum alten Recht). Ist nicht jeder einverstanden, kann die Mehrheit die Maßnahme trotzdem gestatten, muss es aber nicht.

Was nie geht

Keine bauliche Veränderung darf die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG¹). Bei privilegierten Maßnahmen ist eine grundlegende Umgestaltung typischerweise nicht anzunehmen; unbillig ist eine Benachteiligung erst, wenn sie einem verständigen Eigentümer nicht zuzumuten ist (BGH, V ZR 244/22, Leitsätze 3, 4⁸). Beschließt die Gemeinschaft eine privilegierte Maßnahme, die ein Eigentümer nach § 20 Abs. 2 verlangt, können andere den Beschluss nur aus diesen Gründen oder wegen allgemeiner Mängel angreifen (BGH, V ZR 33/23, Leitsatz 1⁹).

Wer eine bauliche Veränderung gestattet bekommt oder nach § 20 Abs. 2 verlangt, trägt die Kosten allein; ihm allein gehört auch der Nutzen (§ 21 Abs. 1 WEG²). Baut die Gemeinschaft, zahlen alle nach ihren Anteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG²). Sonst zahlen nur die, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG²). Wie Ihr Anteil zustande kommt, steht im Ratgeber Miteigentumsanteile berechnen.

Wer nicht mitbezahlt hat, kann später verlangen, gegen angemessenen Ausgleich mitnutzen zu dürfen (§ 21 Abs. 4 WEG²). Die Eigentümer können die Kosten anders verteilen, dürfen aber niemandem Kosten auferlegen, der nach dem Gesetz keine tragen muss (§ 21 Abs. 5 WEG²). Ausgleichszahlungen des Bauwilligen an die anderen können sie nicht per Beschluss festlegen (BGH, V ZR 226/23, Leitsatz 3¹⁴).

Wer ohne den nötigen Beschluss baut, muss mit einer Klage der Gemeinschaft auf Unterlassung oder Beseitigung rechnen. Dagegen hilft auch nicht der Einwand, man hätte die Gestattung verlangen können (BGH, V ZR 140/22, Leitsatz 2⁶, V ZR 1/24, Leitsatz 2¹³). Einen Anspruch müssen Sie vorher durchsetzen, notfalls mit der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG⁴); im Rückbauprozess geht das auch als Widerklage (V ZR 1/24, Leitsatz 3a¹³).

Anders bei Altfällen: War der Umbau schon vor dem 1. Dezember 2020 fertig, gilt das alte Recht. Dann kann ein Gestattungsanspruch nach altem Recht dem Rückbau entgegengehalten werden (BGH, V ZR 29/24, Leitsätze 1a, 1b¹²).

Vermieter haften für ihre Mieter

Hat Ihr Mieter ohne Beschluss umgebaut, haften Sie, wenn Sie den Umbau erlaubt haben, wenn Sie damit rechnen mussten und nicht auf den nötigen Beschluss hingewiesen haben oder wenn Sie nach Kenntnis nicht eingeschritten sind (BGH, V ZR 1/24, Leitsatz 1¹³).

Einen Beschluss über eine bauliche Veränderung können Sie innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG⁴); mehr dazu im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.