Balkonkraftwerk in der Eigentümer­gemeinschaft: Ihr Recht seit 2024

Seit dem 17. Oktober 2024 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG¹). So steht es im Gesetz vom 10. Oktober 2024, das am Tag nach seiner Verkündung in Kraft trat (BGBl. 2024 I Nr. 306²). Bis dahin brauchten Sie dafür in der Regel eine Mehrheit in der Versammlung.3 Das Gesetz gilt bundesweit, also auch in Hannover.

Damit ist das Balkonkraftwerk eine privilegierte Maßnahme, wie Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und Glasfaser. Wie das bei der Wallbox läuft, steht im Ratgeber Wallbox in der Eigentümergemeinschaft; wie das Gesetz bauliche Veränderungen allgemein regelt, im Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.

Ob und Wie

Ihr Anspruch betrifft das Ob. Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG¹). Dazu gehört ausdrücklich der Ort, etwa die Brüstung, die Terrasse oder eine Grünfläche.3 Eine bestimmte Technik schreibt das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor; es verzichtet bewusst auf technische Vorgaben.3

Sichtbar ist erlaubt

Dass die Module von außen zu sehen sind, ist der Regelfall und vom Anspruch erfasst. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt darin in der Regel nicht, selbst wenn an mehreren oder allen Wohnungen Geräte hängen.3 Welche Fristen und Etappen die Reform sonst gebracht hat, steht in der Übersicht für Wohnungseigentümer.

Ja, in aller Regel. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen vorher einen Beschluss, der sie erlaubt. Ihr Anspruch ändert daran nichts: Er gibt Ihnen ein Recht auf diesen Beschluss, nicht auf die Montage ohne ihn. Fehlt der Beschluss, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen (BGH, V ZR 29/24, Rn. 13⁴).

Auch ohne Bohren

Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Es genügt eine auf Dauer angelegte Maßnahme, die das Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändert. Ob die Module nur auf dem Balkon stehen oder an der Brüstung befestigt sind, spielt dann keine Rolle (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025, V ZR 29/24, Rn. 19 bis 23⁴). Lassen Sie für das Gerät eine Steckdose setzen oder eine Leitung verlegen, ist es ohnehin ein Eingriff in die Substanz.3

Nur ein Gerät, das ohne jeden Eingriff steht und das Bild der Anlage nicht wesentlich verändert, kann im Einzelfall bloßer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums sein.3 Wo diese Grenze liegt, hat der Bundesgerichtshof nicht festgelegt. Sicher sind Sie nur mit einem Beschluss.

Schon montiert, aber ohne Beschluss?

Beantragen Sie den Beschluss jetzt. Verlangt die Gemeinschaft vor Gericht den Rückbau, genügt der Hinweis auf Ihren Anspruch nicht. Sie müssen ihn schon in der ersten Instanz mit einer Widerklage geltend machen, die auf einen Gestattungsbeschluss des Gerichts zielt (BGH, V ZR 29/24, Rn. 14⁴).

Wer zahlt was?

Verlangen Sie das Balkonkraftwerk für sich, tragen Sie alle Kosten, die durch die bauliche Veränderung entstehen, und nur Ihnen gehören die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG⁸). Gemeint sind auch die Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung.6 Die anderen Eigentümer zahlen nichts dazu, und der Strom aus den Modulen gehört Ihnen.

Pflicht ist nur eine Versammlung im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG⁷). Schneller kann es in kleinen Gemeinschaften per Umlaufbeschluss gehen, wenn alle in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG⁷). Mehr dazu steht im Ratgeber Umlaufbeschluss in der WEG.

Nein, nicht pauschal. Eine privilegierte Maßnahme ist in der Regel angemessen. Ablehnen darf die Gemeinschaft nur, wenn Nachteile drohen, die über das hinausgehen, was eine solche Maßnahme typischerweise mit sich bringt; das muss sie darlegen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen und optische Veränderungen reichen regelmäßig nicht (BGH, Urteile vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23⁵).

Über das Wie darf sie entscheiden. Der Gesetzgeber hat aber klargestellt: Vorgaben zum Wie dürfen nicht so weit gehen, dass sie die Installation am Ende verhindern.3 Öffentlich-rechtliche Vorgaben, etwa des Baurechts, muss die Gemeinschaft dabei beachten.

Denkmalschutz in Niedersachsen

Ist Ihr Haus ein Baudenkmal, brauchen Sie zusätzlich die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, denn Sie verändern ein Kulturdenkmal (§ 10 Abs. 1 NDSchG¹³). Für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien ist sie in der Regel zu erteilen, wenn sich der Eingriff ins äußere Erscheinungsbild rückgängig machen lässt und die denkmalwerte Substanz nur geringfügig berührt wird (§ 7 Abs. 2 NDSchG¹³). Die Genehmigung ersetzt den Beschluss der Gemeinschaft nicht.

Was Sie bei einem Nein tun

Fechten Sie den ablehnenden Beschluss an und beantragen Sie zugleich, dass das Gericht den Beschluss fasst (§ 44 Abs. 1 WEG⁹). Die Anfechtung erheben Sie innerhalb eines Monats nach der Versammlung und begründen sie innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG⁹).

Das Gesetz versteht unter einem Steckersolargerät ein Gerät aus Solarmodulen, einem Wechselrichter, einer Anschlussleitung und einem Stecker für den Stromkreis Ihrer Wohnung (§ 3 Nr. 43 EEG¹⁰). Für solche Geräte gelten seit dem 16. Mai 2024 vereinfachte Regeln, wenn alle Geräte hinter Ihrem Zähler zusammen höchstens 2.000 W Modulleistung und 800 VA Wechselrichterleistung haben und Sie für eingespeisten Strom keine Vergütung verlangen.10

• Keine Meldung beim Netzbetreiber: Zusätzliche Meldungen an ihn können nicht verlangt werden. Er erfährt vom Gerät über das Register (§ 8 Abs. 5a EEG¹⁰).
• Registrieren ist Pflicht: im Marktstammdatenregister, innerhalb eines Monats nach der Inbetriebnahme. Für Balkonkraftwerke sind nur wenige Angaben nötig.10
• Alter Zähler: Sie dürfen das Gerät schon vor dem Zählertausch betreiben. Der Messstellenbetreiber muss einen Zweirichtungszähler oder ein intelligentes Messsystem einbauen, ohne dass Sie ihn eigens beauftragen (§ 10a EEG¹⁰).

Diese Regeln gelten für jeden Betreiber, ob Eigentümer oder Mieter. Sie ersetzen den Beschluss der Gemeinschaft nicht.

Seit dem 17. Oktober 2024 muss Ihnen Ihr Vermieter bauliche Veränderungen erlauben, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, außer sie sind ihm auch unter Würdigung Ihrer Interessen nicht zuzumuten. Abweichende Klauseln zu Ihrem Nachteil gelten nicht (§ 554 BGB¹²).

• Ohne Eingriff in die Mietsache richtet sich die Frage nach dem vertragsgemäßen Gebrauch Ihrer Wohnung.3
• Der Vermieter braucht den Beschluss. In einer Eigentumswohnung beantragt er ihn als Eigentümer bei der Gemeinschaft; die Interessen der anderen Eigentümer fließen über diesen Beschluss ein.6
• Beim Auszug nehmen Sie das Gerät grundsätzlich mit. Eine fachgerecht gesetzte Außensteckdose zurückbauen zu lassen, kann im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen.3

Damit Ihr Vermieter kein Rückbaurisiko trägt, können Sie ihm eine zusätzliche Sicherheit anbieten (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB¹²).