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Immobilie bewerten
Verkaufen · Altbauwohnung
Sie wollen Ihre Altbauwohnung in Hannover oder der Region verkaufen? Die amtlichen Vergleichsfaktoren für Wohnungen in Hannover beginnen beim modifizierten Baujahr 1959, davor braucht der Preis eine eigene Begründung. Wir liefern sie: mit belegten Modernisierungen, dem Zustand des Hauses laut Protokollen und Vergleichswerten. So sehen Sie und Käufer, worauf der Preis beruht.
Eine Altbauwohnung ist eine Eigentumswohnung in einem Haus, das vor 1949 gebaut wurde. Drei Dinge prüfen Käufer hier genauer als bei jüngeren Wohnungen. Alle drei klären wir, bevor das Exposé entsteht.
Der Mietspiegel Hannover teilt den Altbau in „bis 1918“ und „1919 bis 1948“. Maßgeblich ist die Bezugsfertigkeit, auch nach einem Wiederaufbau. Im Krieg wurde mehr als 90 % des Zentrums zerstört, und ein wiederaufgebautes Haus zählt dort mit dem Jahr des Wiederaufbaus. Das Baujahr gehört deshalb belegt ins Exposé.
Gerechnet wird mit einem modifizierten Baujahr: Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3, § 12 Abs. 5 ImmoWertV). Ein durchgreifend modernisierter Altbau kann so in den Bereich der amtlichen Werte rücken, ein unsanierter nicht. Wie stark einzelne Maßnahmen wirken, zeigt der Ratgeber Immobilienwert.
Dach, Fassade, Steigleitungen, Kellerabdichtung: Was an einem alten Haus ansteht, steht in Protokollen und Beschlüssen. Käufer fragen, ob die Rücklage dazu passt, ob Sonderumlagen beschlossen sind und wie geheizt wird – mit Etagen- oder Zentralheizung.
Hellmuth Pusch · Geschäftsführer
Ich führe das Unternehmen selbst und begleite Ihren Verkauf vom ersten Gespräch bis nach der Übergabe. Ich bin seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und habe in dieser Zeit umfangreiche Erfahrungen in der Verwaltung und in der Vermarktung von Immobilien unterschiedlichster Art gesammelt. 2026 habe ich die WLH Immobilien GmbH gegründet.
Beim Altbau trägt die Geschichte des Hauses den Preis: wann gebaut, was erneuert, was noch offen. Weil wir selbst Eigentümergemeinschaften verwalten, lesen wir Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage wie ein Verwalter und sehen, was an Dach, Fassade und Leitungen ansteht. Was sich vor dem Verkauf lohnt, besprechen wir, bevor Sie Geld ausgeben.
Sie erzählen Ihre Situation einmal – danach haben Sie einen festen Ansprechpartner statt wechselnder Zuständiger.
Wir sagen vor dem Auftrag, welcher Preis am Markt realistisch ist.
Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen: Sie erfahren, wie Ihr Verkauf läuft – ohne nachfragen zu müssen.
Leistungen und Provision stehen schriftlich fest, bevor wir anfangen.
Grundbuch, Energieausweis, WEG-Protokolle: Fehlendes besorgen wir für Sie.
Übergabe, Zählerstände, offene Fragen: Wir bleiben erreichbar, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch
Für jede Kennzahl nennt der Gutachterausschuss die Baujahre, aus denen sie stammt. Für Wohnungen in Häusern von vor 1949 bleibt eine Lücke. Dort begründen wir den Preis mit belegten Modernisierungen und Vergleichswerten.
Vergleichsfaktoren EigentumswohnungenStadt Hannover, modifiziertes Baujahr
Liegenschaftszins WohnungseigentumRegion Hannover, Baujahr
Kaufpreise MehrfamilienhäuserStadt Hannover, nur ganze Häuser
Amtliche Vergleichspreise gibt es dann nur als Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses: gegen Gebühr und nur, wenn genug vergleichbare Verkäufe vorliegen. Deshalb ist beim Altbau die Liste der Modernisierungen Teil der Preisbegründung – mit Jahr, Maßnahme und Beleg.
Der Weg ist derselbe wie bei jeder Wohnung. Beim Altbau geht es in jedem Schritt um die Geschichte des Hauses: wann gebaut, was erneuert, was noch offen.
Wann wurde das Haus gebaut oder wiederaufgebaut, und was ist seitdem erneuert? Ist die Wohnung vermietet, gehört dazu die Frage, wann das Haus aufgeteilt wurde und wann der Mieter einzog.
Wir sehen uns an, was in Wohnung und Haus erneuert ist und was nicht. Den Angebotspreis begründen wir mit Vergleichswerten und mit den Belegen der Modernisierungen.
Renovieren müssen Sie meist nicht. Was sich lohnt und was Käufer lieber selbst machen, besprechen wir, bevor Sie Geld ausgeben – im Altbau umso mehr, weil manche Eingriffe eine Genehmigung brauchen.
Wir lesen Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage wie ein Verwalter: Was ist an Dach, Fassade und Leitungen beschlossen oder angekündigt? Was fehlt, besorgen wir; Gebühren stimmen wir vorher ab.
Stuck, Dielen, hohe Decken zeigen wir, wenn es sie gibt, den Zustand nennen wir offen. Ältere Flächen nach der Zweiten Berechnungsverordnung lässt die Wohnflächenverordnung stehen, wenn sie vor 2004 berechnet wurden und kein späterer Umbau eine Neuberechnung nötig macht (§ 5 WoFlV).
Kaufabsicht und Finanzierung klären wir vor der Reservierung, den Vertragsentwurf mit dem Notariat. Zur Übergabe gehören neben Schlüsseln und Zählerständen die Unterlagen – beim Altbau auch die Belege der Modernisierungen.
Alle sieben Schritte und die Unterlagen jeder Wohnung: Immobilie verkaufen und die Prüfliste bei Wohnung verkaufen.
Beim Altbau gehört vor das Exposé, was für das ganze Haus gilt. Vier Fragen, die Käufer stellen:
Städtebauliche Erhaltungssatzungen schützen in Hannover auch gründerzeitliche Bebauung, etwa an der Walderseestraße (2026) und an der Südlichen Nieschlagstraße (2024). Dort brauchen Neubau, Abriss, Umbau und Nutzungsänderung eine Genehmigung, nach beiden Satzungen auch sonst verfahrensfreie Arbeiten (§ 172 BauGB). Ein Vorkaufsrecht der Stadt gilt für Eigentumswohnungen trotzdem nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
Auch eine Wohnung kann Teil eines Baudenkmals sein: Dann sind Arbeiten an Fenstern, Fassade und Dach genehmigungspflichtig, der Verkauf selbst löst nach Denkmalrecht weder eine Anzeigepflicht noch ein Vorkaufsrecht aus. Was beim Energieausweis gilt und was Käufer steuerlich wissen wollen, steht bei Villa verkaufen.
Typisch im Gründerzeithaus: eine Gastherme je Wohnung. Im Fernwärme-Satzungsgebiet Hannovers gilt bei einer wesentlichen Änderung oder Erneuerung der Heizung Anschlusszwang; die Stadt nennt ausdrücklich die Zentralisierung von Gasetagenheizungen. Wie man prüft, ob eine Adresse im Gebiet liegt, steht bei Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf danach ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und auf Eigenbedarf kann sich ein Käufer in Hannover erst fünf Jahre nach diesem ersten Eigentümerwechsel berufen (§ 577a BGB). Mehr bei Kapitalanlage verkaufen.
Was davon für Ihr Haus gilt, gehört vor das Exposé, nicht in die Verhandlung. Rechtliche Einzelheiten klärt der Notar.
In Hannover stehen 38.552 Wohnungen in Häusern von vor 1919 und 42.722 aus den Jahren 1919 bis 1949 – gut jede vierte Wohnung der Stadt. Am dichtesten liegen sie hier:
In Hannover
Der größte Altbaubestand der Stadt: 43 % der Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1949, Blockrand aus der Gründerzeit und den 1920er- und 1930er-Jahren.
Die Erhaltungssatzung Südliche Nieschlagstraße schützt hier unter anderem die gründerzeitliche geschlossene Blockrandbebauung.
Laut Stadt „von gründerzeitlichen und wilhelminischen Bauten geprägt“ – ein Viertel der Wohnungen ist sogar älter als 1919.
Hier prägt die Zeit zwischen den Weltkriegen das Bild: Zwischenkriegsbau statt Gründerzeit.
In der Region stehen alte Wohnungen meist in Häusern statt in Eigentumsanlagen: In Lehrte sind 20,3 %, in Springe 20,1 % aller Wohnungen älter als 1950. Wir verkaufen in Hannover und der ganzen Region.
So präsentieren wir Immobilien: echte Fotos, Grundriss und alle Angaben auf einen Blick. Die Angebote kommen direkt aus unserer Maklersoftware.
360°-RundgangKäuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. · Grundstück 256 m²
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 246,2 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse G · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 1980
360°-RundgangFür Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · Hausgeld 420 € im Monat · sofort frei
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Für Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · vermietet
Exposé anfordernEnergiebedarfsausweis · Endenergiebedarf 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Was der Verkauf kostet, steht schriftlich fest, bevor wir anfangen.
Das Erstgespräch und die Online-Ersteinschätzung kosten nichts. Den Stand der Modernisierungen kennt der Rechner allerdings nicht.
Leistungen, Provision und Fälligkeit stehen in Textform im Auftrag (§ 656a BGB). Ein privater Käufer zahlt höchstens die Hälfte der gesamten Provision (§§ 656c, 656d BGB).
Fehlen Unterlagen, besorgen wir sie. Was Behörden oder Verwaltung dafür berechnen, stimmen wir vorher mit Ihnen ab.
Widerruf, Laufzeit und was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden: Kosten beim Verkauf.