Abrechnungs­spitze: was sie bedeutet und wer sie zahlt

Im Wirtschaftsplan beschließt die Gemeinschaft vorab, welche Vorschüsse jede Wohnung zahlt. Nach Jahresende rechnet der Verwalter ab, was das Jahr wirklich gekostet hat, und verteilt es in der Einzelabrechnung auf Ihre Wohnung. Die Differenz ist die Abrechnungsspitze:

• Abrechnungsspitze = Ihr Anteil an den Kosten laut Jahresabrechnung (mit der beschlossenen Zahlung in die Rücklage) − Ihre beschlossenen Vorschüsse

Ist das Ergebnis positiv, schulden Sie einen Nachschuss. Ist es negativ, beschließt die Versammlung, Ihre Vorschüsse um diesen Betrag herabzusetzen; daraus entsteht Ihr Guthaben (§ 28 Abs. 2 WEG¹).

Es zählt das Soll, nicht das Gezahlte

Abgezogen werden die Vorschüsse, die Sie nach dem Wirtschaftsplan schulden, nicht die, die Sie tatsächlich überwiesen haben (BGH, V ZR 195/23, Rn. 10³). Was Sie schuldig geblieben sind, bleibt aus dem Wirtschaftsplan offen; die Abrechnung ändert daran nichts. Ein Guthaben wird nur ausgezahlt, soweit Sie die Vorschüsse auch gezahlt haben.2 Was nach allen Zahlungen insgesamt offen ist, nennt man den Abrechnungssaldo. Über ihn wird nicht abgestimmt.

In Fall C sinken die Vorschüsse durch die Abrechnung auf 2.400 €. Gezahlt sind 2.250 €, also fehlen noch 150 €. Wäre das Jahr dagegen teurer gewesen, etwa 3.000 €, kämen zu den 450 € offenen Vorschüssen 300 € Nachschuss hinzu: 750 € insgesamt.

Was aus der Rücklage bezahlt wurde, zählt nicht noch einmal

Bezahlt die Gemeinschaft eine Reparatur aus der Erhaltungsrücklage, darf dieser Betrag nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Sonst zahlten die Eigentümer doppelt, denn das Geld haben sie schon in die Rücklage eingezahlt (BGH, V ZR 96/24⁴). Wie die Vorschüsse im Wirtschaftsplan zustande kommen, erklärt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG.

Die Zahlen stehen in Ihrer Einzelabrechnung, im Wirtschaftsplan des Jahres und auf Ihrem Kontoauszug. Der Rechner trennt, was beschlossen wird, von dem, was Sie am Ende zahlen oder zurückbekommen. Wurden für das Jahr keine Vorschüsse beschlossen, tragen Sie 0 ein: Dann ist Ihr ganzer Anteil Nachschuss.

Seit der Reform 2020 bereitet die Abrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben den Beschluss nur vor; erst der Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse begründet Ihre Pflicht, nachzuzahlen (§ 28 Abs. 2 WEG¹).

Wann die Nachzahlung fällig wird

Zu dem Termin, den der Beschluss bestimmt (§ 28 Abs. 3 WEG¹). Nennt er keinen und ergibt sich auch aus den Umständen nichts, kann die Gemeinschaft sofort Zahlung verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB⁶). Überweisen Sie die Spitze getrennt von offenen Vorschüssen und geben Sie im Verwendungszweck an, wofür Sie zahlen. Der Anspruch auf den Nachschuss verjährt drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.6

Anfechten: Fehler zählen nur, wenn sich die Spitze ändert

Halten Sie den Beschluss für falsch, erheben Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage und begründen sie innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG⁵). Ein Fehler der Jahresabrechnung reicht dafür nur, wenn er sich auf die Abrechnungsspitze auswirkt (BGH, V ZR 195/23³). Betrifft der Fehler nur einen abgrenzbaren Posten, kann das Gericht den Beschluss teilweise für ungültig erklären (BGH, V ZR 96/24⁴). Bis dahin gilt er (§ 23 Abs. 4 WEG⁵).

Was Sie mit der Abrechnung tun

• Vergleichen Sie die abgezogenen Vorschüsse mit Ihrem Einzelplan: Dort muss das Soll stehen, nicht Ihre Überweisungen.
• Prüfen Sie, ob Ausgaben aus der Rücklage noch einmal auf die Eigentümer verteilt werden.
• Sehen Sie bei Zweifeln die Belege ein; das dürfen Sie (§ 18 Abs. 4 WEG⁵).

Käufer werden Eigentümer, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 873 BGB⁶). Von da an zählen sie zur Gemeinschaft. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung verpflichtet nur die Eigentümer, die bei der Beschlussfassung eingetragen sind, nicht ihre Vorgänger (BGH, V ZR 113/11, Rn. 9⁷). Daraus folgt die sogenannte Fälligkeitstheorie: Jeder zahlt, was während seiner Zeit als Eigentümer fällig wird (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8⁸).

Was das für Verkäufer und Käufer heißt

• Vorschüsse bis zur Umschreibung zahlt der Verkäufer, danach der Käufer.
• Die Abrechnungsspitze zahlt, wer beim Beschluss eingetragen ist, nach der Umschreibung also der Käufer, auch für die Monate vor seinem Kauf.
• Ein Guthaben steht dem Käufer nur zu, soweit Vorschüsse gezahlt wurden. Hat der Verkäufer nicht gezahlt, bekommt der Käufer nichts zurück.2
• Alte Rückstände des Verkäufers muss der Käufer nicht zahlen (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8⁸). Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die das ändert, wirkt seit dem 1. Januar 2026 nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch steht (§ 7 Abs. 3, § 48 Abs. 3 WEG⁵).

Den Ausgleich im Kaufvertrag regeln

Wer am Ende was trägt, können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln (BGH, V ZR 232/24, Rn. 2⁹). Eine solche Regel bindet nur die beiden, nicht die Gemeinschaft. Legen Sie fest, ab welchem Tag die Kosten den Käufer treffen und wie eine spätere Nachzahlung oder ein Guthaben für das Verkaufsjahr aufgeteilt wird, etwa nach Monaten. Was beim Verkauf mit der Rücklage geschieht, steht im Ratgeber Erhaltungsrücklage beim Wohnungsverkauf; die Übersicht für Wohnungseigentümer fasst Hausgeld und Verkauf zusammen.

Wenn Sie vermieten

Hausgeld und Nachzahlung sind Werbungskosten in dem Jahr, in dem Sie sie zahlen (§ 11 Abs. 2 EStG¹⁰). Die Abrechnung für 2026, die Sie 2027 nachzahlen, gehört also in die Erklärung für 2027. Ausgenommen ist der Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt: Er zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsarbeiten ausgibt (BFH, IX R 19/24¹¹). Was die Gemeinschaft im Jahr aus der Rücklage bezahlt hat, erfragen Sie beim Verwalter. Welche Teile des Hausgelds Sie Ihrem Mieter berechnen dürfen, steht im Ratgeber Hausgeld auf den Mieter umlegen.

Wenn Sie selbst darin wohnen

Hausgeld zählt dann nicht als Werbungskosten. Für Handwerker und haushaltsnahe Dienste wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege mindert sich aber Ihre Einkommensteuer um 20 Prozent der Arbeitskosten, bei Handwerkern um höchstens 1.200 €, bei haushaltsnahen Diensten um höchstens 4.000 € im Jahr (§ 35a EStG¹⁰). Laufende Dienste zählen im Jahr der Vorschüsse, einmalige Handwerkerrechnungen erst im Jahr, in dem die Jahresabrechnung beschlossen wird. Die Finanzverwaltung lässt es auch zu, alles erst im Jahr dieses Beschlusses anzugeben.12 Voraussetzung ist, dass die Abrechnung die Beträge gesondert ausweist; sonst brauchen Sie eine Bescheinigung des Verwalters.